Идем на восток

Напряженные отношения с Западом негативно сказались на инвестициях в коммерческую недвижимость России. Санкции, принятые в отношении нашей страны, до сих пор не сняты, и пока совершенно не ясно, как и когда мировые лидеры смогут наладить мирный диалог. Новые реалии подталкивают бизнесменов искать союзников, и сейчас взоры многих из них устремились на Восток.

Без паники

Экономический спад в России серьезно отразился на настроении зарубежных инвесторов. Согласно экспертным оценкам, по итогам прошлого года суммарный объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 4,1 млрд долларов, что почти вдвое ниже показателей 2011-2013 годов. Сейчас на фоне роста цен на нефть и стабилизации валютного курса инвесторы начали возвращаться на наш рынок, хотя и с большой осторожностью.

Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба отметила, что пока что на рынке продолжают доминировать российские предприниматели: доля зарубежных капиталов в объеме сделок первых трех месяцев 2015 года составила 34% по сравнению с 32% в соответствующем периоде прошлого года.

Партнер, руководитель отдела рынков капитала Cushman&Wakefield Ирина Ушакова рассказала, что те инвесторы, что уже имеют активы в России, не приостанавливают проекты, хотя и смотрят на инвестиции достаточно консервативно и не спешат быстро приобретать активы. "Того панического состояния, в котором мы находились с декабря по март, уже нет. На российском рынке недвижимости циклы длятся от трех до пяти лет, - это гораздо меньше, чем на странах Запада, и, по всем ощущениям, сейчас начинается новый цикл", - предположила она.

На все готовое

Наибольший интерес у зарубежных компаний, готовых вкладывать деньги в российский рынок коммерческой недвижимости, вызывают уже построенные объекты с надежными арендаторами и долгосрочными договорами аренды. При этом, по словам исполнительного директора департамента рынков капитала Colliers International в России Станислава Бибика, крупные игроки, только заходящие в нашу страну, как правило, рассматривают знаковые активы с престижным расположением, прозрачной структурой владения и денежным потоком, обладающим высокой степенью защищенности.

Бибик относит к ним в первую очередь успешные современные торговые центры с высокой посещаемостью, офисные здания в основных деловых районах, заполненные крупными и финансово стабильным компаниями, а также складские комплексы класса "А". Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев добавил, что также высокий потенциал имеют объекты гостиничной недвижимости и технопарки, позволяющие совмещать реальное производство с сопутствующими объектами складской и офисной недвижимости. "К примеру, недавно технополис "Москва" подписал соглашение со швейцарской девелоперской компанией "Дега групп", в рамках которого планируют сотрудничать в сфере развития инфраструктуры и сервисов для размещения проектов инновационных и высокотехнологичных компаний", - напомнил эксперт.

Согласно исследованию Cushman&Wakefield, за первый квартал 2015 года иностранные компании инвестировали 385 млн долларов. При этом европейские и американские компании были значительно более активными, чем их азиатские коллеги (195, 170 и 20 млн долларов соответственно). Эксперты уточнили, что офисы остаются для инвесторов наиболее привлекательным сегментом (66% сделок).

Олеся Дзюба пояснила, что доминирование офисного сегмента характерно для периодов спада экономики. "Некоторые предпочитают переехать в другой офис на более выгодных условиях, и сделки предоставляют игрокам рынка ориентир по уровням ставок аренды, которые инвесторы могут использовать для оценки активов. Кроме того, многие компании на фоне снижения ставок аренды и, соответственно, стоимости офисных площадей рассматривают вариант покупки под собственные нужды - доля таких сделок в 2009 году составила 23% от общего объема инвестиционных транзакций", - привела данные Олеся Дзюба.

В прошлом году на офисном рынке России состоялись три крупных сделки, в которых покупателем выступил швейцарский инвестфонд Eastern Property Holdings (EPH). Так, в третьем квартале компания приобрела бизнес-центры "Женевский дом" и "Берлинский дом" в центре Москвы, заплатив за них, по разным данным, от 150 до 260 млн долларов. В октябре EPH закрыла сделку по приобретению БЦ "Северное сияние" у станции метро "Савеловская" за 153 млн долларов. Спустя два месяца стало также известно, что фонд стал новым собственником БЦ "Эрмитаж Плаза" на улице Краснопролетарской. По данным Colliers International, офисный центр обошелся EPH в 195 млн долларов по курсу того времени.

Восток - дело тонкое

За последние шесть-девять месяцев произошла переориентация на игроков из Азии, в основном, Китая, и Ближнего Востока (ОАЭ, Катар). Это как компании, уже имеющие активы в России и желающие увеличить свой портфель, так и новые инвесторы, только планирующие выход на российский рынок. Ряд игроков из Азии и Ближнего Востока уже готовы заходить на наш рынок и в ближайшее время в России будет наблюдаться приток капитала из этих стран.

Заместитель председателя комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН "РГУД" Екатерина Рашникова также выразила мнение, что из-за санкций и изменения геополитического курса на отечественном рынке почти во всех секторах экономики появились ниши, привлекательные для инвесторов из Азии. "Интерес к российской экономике подтверждает ряд крупных сделок, состоявшихся в конце 2014-первом квартале 2015 годов. В частности, показательными можно назвать начало строительство многофункционального комплекса "Китайский деловой центр "Парк Хуамин" в Москве или приобретение корейскими инвесторами Lotte Group гостиничного проекта у Исаакиевской площади в Санкт-Петербурге", - напомнила эксперт.

Вполне логично, что на фоне обострения конфликта с западными странами власти и общественные организации предпринимают попытки наладить сотрудничество с восточными и азиатскими инвесторами. Не так давно Российское Инвестиционное Агентство (РИА) объявило о том, что приступило к созданию профильного инвестиционного фонда. Как ожидается, это позволит привлечь порядка 2 млрд долларов в крупные отели, офисные и торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга. На данный момент практически все ближневосточные фонды работают с Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ).

Инициатива РИА, оценивается положительно, при этом создание новых качественных инструментов коллективного инвестирования положительно отразится на инвестиционном имидже рынка коммерческой недвижимости России, а также оживит его. "Это даст возможность увеличить доступность нашего рынка для многих зарубежных инвесторов, которые в силу различных причин не были готовы к самостоятельному приобретению российских активов, но при этом понимают привлекательность и высокий потенциал российской экономики. В перспективе инвесторам таких фондов будет проще принять решение о самостоятельном приобретении активов на российском рынке", - убежден Станислав Бибик.

Эффективность данного инвестиционного фонда будет полностью зависеть не только от менеджмента, но и портфеля объектов, в которые будут вложены средства, считает Олеся Дзюба.

Стоит отметить, что пока что ближневосточные и сингапурские инвесторы игнорировали российский рынок: по статистике компании JLL, за последние десять лет были закрыты всего четыре сделки с такими игроками, в их числе: покупка сингапурской City Development "Ирис Конгресс Отеля" в Москве в 2007 году (сумма сделки оценивалась в 100 млн долларов), приобретение в 2008 году неким инвестором из ОАЭ 50% в многофункциональном комплексе на улице Декабристов в Санкт-Петербурге (более 200 млн долларов), а также покупка бизнес-центра "Капитал Плаза" в Москве "ВТБ Капиталом" и госфондом Омана (около 100 млн долларов).

Ждем гостей

Нестабильность российской экономики и напряженные отношения с западными странами сильно осложняют перспективы отечественного рынка. С учетом этого ожидать больших капиталовложений от западных стран в ближайшее время не стоит, несмотря на то, что из-за волатильности валютного курса некоторые сделки могут оказаться куда более выгодными, нежели ранее. Реальной альтернативой становится курс на восточные инвестиции, потенциал которых, по оценкам экспертов, составляет более 12 млрд долларов к 2020 году.

"Вектор развития сместился в сторону стран Азиатско-Тихоокеанского региона, и российские бизнесмены обратили должное внимание на эту сторону. Интерес является обоюдным: инвесторы из Китая, Японии и других азиатских регионов готовы поддерживать наши проекты. За последнее время объем переговоров с восточными партнерами значительно вырос, и мы стали частью этого процесса", - убежден председатель совета директоров "НДВ Групп" Александр Хрусталев. "Мы ожидаем, что в ближайшее время объем инвестиций со стороны азиатских партнеров значительно вырастет", - добавил бизнесмен.

А вот Александр Шибаев настроен еще более оптимистично. "В ближайшие год-полтора можно ожидать китайские инвестиции в инфраструктурных проектах, в проектах торговли, сельского хозяйства, производственных проектах. Вслед за развитием реального сектора последуют и инвестиции в сопутствующую коммерческую недвижимость. Таким образом, через два-три года Китай может стать серьезным участником на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости России", - верит эксперт.

При всех оптимистичных оценках нельзя не отметить, что ранее заявленный проект по строительству новых станций метро в консорциуме с китайскими партнерами был приостановлен в связи с резким удорожанием строительных работ из-за курса рубля. Тем не менее, в настоящее время для инвесторов из Азии создают благоприятный инвестиционный климат, в том числе разрабатывают систему государственных гарантий. При этом государство тесно сотрудничает с деловыми сообществами, в том числе использует потенциал Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами.

Остается надеяться, что курс на Азию не окажется для нашей страны ложным, потому что Восток, как известно, дело тонкое.

Илья Китов