Офисы. Аналитика рынка коммерческой недвижимости

В III квартале 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы составил €37,1 млрд, что стало минимальным значением с I квартала 2014 г. Снижение по сравнению с III кварталом 2015 г. составило 40,2%.

По данным S.A. Ricci доля вакантных офисных помещений в Москве постепенно снижается и к концу года может опуститься до 16%.

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей в 3 кв. 2016 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

В III квартале 2016 г. объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве составил 201 000 кв. м
По предварительным данным, общий объем закрытых сделок в 2016 г. будет на 25-30% ниже, чем в 2015 г.

Замедление темпов ввода новых офисных центров и активизация спроса со стороны компаний IT, нефтегазовой, строительной сферы привели к сокращению доли вакансии до рекордного минимума в классе А. В классе В вакансия также продолжает уменьшаться. Как следствие, арендная ставка показывает рост по отношению к началу года +5% в классе А и +2% в классе В.

Снижение доли свободных площадей вызвано переходом крупных офисных объектов к банковским структурам под собственное размещение.

Объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2016 году увеличится почти вдвое по сравнению с прошлым годом и составит около 250 тыс. кв. м. Это сопоставимо с рекордными показателями поглощения в 2011-2012 годах.

Во 2-м квартале 2016 года уровень арендных ставок на европейском рынке премиальной офисной недвижимости увеличился на 1,5% по сравнению с повышением на 0,7% в 1-м квартале. Это самый значительный рост показателя за последние пять лет, опережающий в том числе динамику ставок аренды в Северной и Южной Америке и Азиатско-Тихоокеанском регионе (увеличение на 0,6% за 2-й квартал на каждом из рынков).

Большинство новых сделок в I полугодии 2016г. было заключено в бизнес-центрах класса А. Их суммарный объем составил 153,4 тыс. кв.м. При этом доля это класса выросла с 47% до 67% в сравнении со значением первой половины 2015 г.

В июне 2016 г. в аренду предлагалось 2856 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1573 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству вырос на 4%, а по общей площади - на 6%.

Инвестиционная активность в сегменте коммерческой недвижимости остается высокой по всей Европе: во II квартале 2016 года объем инвестиций составил 54 млрд. евро, что на 2,5% выше показателя I квартала 2016 года и на 30,4% выше среднего за последние десять лет, хотя и ниже уровня II квартала 2015 года. Наилучшие квартальные показатели зафиксированы в сегменте офисной недвижимости: по сравнению с I кварталом 2016 года рост составил 8,3%.

Объем сделок новой аренды и купли-продажи под собственное использование в первом полугодии 2016 увеличился на 69% по сравнению с первым полугодием 2015 и составил 557 100 кв. м. При этом доля офисов класса А в структуре сделок в 1 полугодии 2016 увеличилась более чем в 3 раза в годовом сопоставлении, составив 57%.

Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2016 г. снизилась до минимального с 2013 г. значения – 6,8% в классе А. Большую часть поглощения за период сформировали арендаторы, деятельность которых связана с компанией «Газпром». Прирост суммарной арендной площади за I полугодие 2016 г. составил 5%, введено в эксплуатацию 136,1 тыс. м². Доля вакантных площадей в классе В повысилась до уровня 11,9% в основном за счет выхода на рынок новых объектов

По подсчетам компании JLL, доля свободных помещений на рынке качественных офисных центров Киева по итогам 2-го квартала 2016 года составила 20,9%, снизившись на 2,4 п.п. за квартал и на 6,3 п.п. в годовом сопоставлении. Сокращение показателя наблюдалось и в классе А (на 4,8 п.п. за квартал, 11,1 п.п. за год), и в классе В (на 1,6 п.п. и 4,8 п.п. соответственно).

В I полугодии 2016 г. общий объем ввода качественных офисных объектов в Москве составил 174,9 тыс. кв. м, что на 19% меньше показателей аналогичного периода прошлого года (в I полугодии 2015 г. было введено 216,7 тыс. кв. м) и на 67% меньше, чем в I полугодии 2014 г. Преимущественно объем нового ввода был представлен объектами класса В+/-, их доля составляет 73%.

2016 год в сегменте офисной недвижимости начался с рекордного количества введенных в эксплуатацию объектов, большая часть которых не представлена на рынке аренды, а построена для собственных нужд или сдана в аренду на этапе строительства.

Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая земельные участки) за I полугодие 2016 г. составил около $240 млн, что сопоставимо с результатами I пол. 2015 г. – $250 млн.
Во втором квартале на рынок вернулись интересанты, приобретающие земельные участки под жилищное строительство. Объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза выше, чем в первой половине 2015 г.

В сфере инвестиций в коммерческую недвижимость наметилось оживление. По итогам 1 кв. 2016 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 1 007​ млн долл., увеличившись вдвое в годовом выражении.

В течение I квартала 2016 г. произошел небольшой (на 4%) прирост суммарной арендной площади по сравнению с предыдущим кварталом. Продолжается плавное снижение доли вакантных площадей, ставшее результатом ряда крупных сделок, заключенных в течение квартала. Изменения ставок аренды за квартал не произошло. Ограниченность предложения позволяет арендодателям удерживать ставки на достигнутом уровне.

Низкий спрос, характерный для I квартала, высокая вакансия и рекордно низкие объемы нового ввода заставляют собственников занимать выжидательную позицию, что отражается на уровне запрашиваемых ставок, которые сохранились на уровне конца 2015 года: в классе А – 19 000–25 000 руб./кв. м/год, в классе В – 13 000–23 000 руб., не включая эксплуатационные расходы и НДС.