Вне игры

В Санкт-Петербурге продолжается строительство стадиона под рабочим названием "Зенит Арена", которая расположится на Крестовском острове. Обсуждения масштабного проекта не прекращаются – во многом из-за регулярных высказываний отдельных экспертов о том, что строители могут не успеть закончить возведение стадиона к Кубку Конфедераций, который пройдет за год до Чемпионата мира по футболу в 2017 году. Впрочем, так это или нет, станет понятно уже ближе к мировому первенству. Однако уже сейчас можно ожидать, что арендаторы коммерческих построек, также включенных в проект, останутся, выражаясь футбольным языком, в глубоком офсайде.

Растет как на дрожжах

Строительство "Зенит Арены" на месте стадиона им. С.М. Кирова началось еще в 2007 году. Тогда чиновники заявляли, что футбольный клуб "Зенит", для которого будущий стадион станет домашним, сможет провести на нем первый матч уже в 2009 году. Однако после смены генерального подрядчика в 2008 году сроки ввода сооружения в эксплуатацию стали сдвигаться, а стоимость – увеличиваться. На сегодняшний день сдача "Зенит Арены" намечена на май 2016 года, а ее смета подорожала более чем в 5 раз - с 6,7 млрд. до 34,9 млрд. рублей.

Огромный стадион общей площадью 280 тыс. кв. м на Крестовском острове, по идее, мог бы быть очень привлекательным для бизнеса, особенно с учетом ожидающегося наплыва иностранных туристов во время ЧМ-2018, да и в дальнейшем – во время матчей Лиги Европы или Лиги чемпионов, в которых ФК "Зенит" регулярно принимает участие. По данным генподрядчика строящегося стадиона, компании "Трансстрой", площади коммерческого назначения на "Зенит Арене" составят 26 тыс. кв. м. Пока неизвестно, как будут распределены эти помещения и сколько их будет в итоге, когда закончится строительство стадиона.

Между тем, некоторые эксперты уже выразили мнение, что домашний стадион "Зенита" едва ли будет привлекательным для арендаторов. И на то, по словам консультантов, есть ряд серьезных причин.

Офис на фан-секторе

Первой из них является нерегулярное использование будущего стадиона, вследствие чего предприниматели не смогут рассчитывать на постоянные доходы. Из-за этого, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Мария Дворецкая, интерес арендаторов торговых помещений к такому объекту снижается.

Директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Василий Довбня добавляет, что сам характер мероприятий, проводимых на стадионе "Зенита", сужает выбор бизнесменов. По словам эксперта, он не видит большого потенциала для офисных и торговых помещений в крупном формате вблизи "Зенит Арены". "Здесь возможно развитие небольших форматов, павильонов: общепит, сувениры, спортивные товары, развлекательные объекты, услуги, спортивные объекты и тому подобное. Кроме того, существует неплохой потенциал для девелопмента гостиниц - подчеркну, речь идет не об апартаментах на продажу, а о классической гостинице, ориентированной на обслуживание команд, спортсменов, туристов", - считает он.

Мария Дворецкая также напомнила, что соседство рядом со стадионом предполагает соответствующие негативные моменты, связанные с наплывом фанатов во время проведения мероприятий. В связи с этим, уверена она, объем коммерческих построек на Крестовском острове будет весьма ограниченным. "Оценивая данную локацию, имеет смысл говорить об апартаментах, но не премиум-класса", - заявила эксперт.

Входа нет

Немаловажным фактором для строительства коммерческой недвижимости является транспортная доступность, однако этим новый стадион в Санкт-Петербурге пока похвастаться не может. Ожидается, что к открытию "Зенит Арены", которая, напомним, находится на острове, со всех сторон омываемом реками, построят станцию метро "Новокрестовская". Согласно планам властей, она разместится на намывной территории площадью свыше 16 гектаров, которую за 2,301 млрд. рублей создаст компания "Интэкс", входящая в группу компаний "Сумма". Планируется, что, помимо станции метрополитена, здесь построят открытые площадки для стоянки автомобильного транспорта, автомобильные дороги и проезды, а также яхт-клуб.

Для намыва территории предполагается произвести отсыпку 788 тыс. куб. м песка, забить более 5 тыс. штук щебеночных свай и установить 100 тыс. геосинтетических дрен для стабилизации грунта на глубину до 23 м от поверхности намываемой территории. Отмечается, что все основные строительно-монтажные работы будут выполняться береговой (сухопутной) техникой с подвозкой строительных материалов автотранспортом, за исключением намыва, который будет производиться при использовании плавтехники.

При этом подчеркивается, что "Интекс" будет вести работы по созданию намывной территории в круглосуточном режиме, чтобы успеть закончить их в третьем квартале этого года.

Тем не менее, в марте стало известно, что даже строительство новой станции метро вместимостью до 45 тыс. человек не решит всех транспортных проблем Крестовского острова во время матчей чемпионата мира. Как писала "Фонтанка.ру" со ссылкой на администрацию Санкт-Петербурга, после игр станцию будут закрывать на вход по требованию МВД, обусловленными соображениями безопасности.  Сообщается, что болельщикам придется идти либо через парк до ближайших станций "Старая деревня" или "Крестовский остров", либо по пешеходному мосту в створе Яхтенной улицы, который тоже еще только предстоит построить.

В подвешенном состоянии

Улучшить ситуацию было призвано строительство пешеходного моста между Приморским районом и островом. Первоначально планировалось, что мост длиной около 960 м будет двухъярусным - первый этаж предназначался под велосипедные дорожки и пешеходную зону, а второй уровень собирались использовать под коммерческие площади: гостиницы, кафе и торговые площадки.

Стоимость моста оценивалась в 120 млн. евро. Известно, что чиновники рассматривали два механизма финансирования: государственно-частное партнерство (ГЧП), где 70% финансирует инвестор и 30% - городской бюджет, либо форма инвестпроекта, то есть 100% частных инвестиций.

Прошлой весной петербургские власти достигли принципиальной договоренности с компанией Scp Basillique из Монако о реализации проекта. Как уточнялось, ее учредителем является британская девелоперская и консалтинговая группа Spicer Oppenheim.

Позже в пресс-службе вице-губернатора Санкт-Петербурга Марата Оганесяна сообщили о том, что мост могут построить за счет бюджетных средств - за счет экономии на контрактах, которые заключит комитет по развитию транспортной инфраструктуры по итогам конкурсов. Тогда называлась уже другая стоимость переправы – 1,8 млрд. рублей.

По последним данным, проект претерпел существенные изменения. Теперь мост будет иметь лишь один ярус для пешеходов, автобусов и служебного транспорта. Кроме того, значительно сократились и коммерческие площади. В первой версии проекта предполагалось, что инвестор разместит на мосту от 14 до 20 тыс. кв. м торговых и развлекательных площадей. Два "этажа" переправы хотели соединить лифтами, на первом ярусе разместить траволаторы (горизонтальные эскалаторы), пешеходные зоны и велосипедные дорожки, на втором - общественно-рекреационные зоны с открытыми террасами и торговыми площадями.

Теперь же коммерческие помещения предусмотрены только в начале и в конце моста, а их общая площадь составит около 7 тыс. кв. м. В этой связи городская администрация планирует предоставить инвестору участки набережных, где он сможет построить гостиницу или яхт-клуб, чтобы окупить вложения.

Все это может существенно сказаться на сроках окупаемости масштабного проекта по строительству стадиона, который уже стал одним из самых дорогих на планете. По подсчетам Марии Дворецкой, "отбить" вложения в "Зенит Арены" инвесторы смогут не ранее, чем через 15-20 лет. "При этом надо тщательно продумать программу активного использования и получения дополнительных доходов. Поскольку планируемый объект обладает большой вместимостью, можно предположить, что окупаемость будет дольше, потому как масштабные мероприятие проводятся значительно реже", - поделилась мнением Дворецкая.

Илья Китов