Торговые центры. Аналитика рынка коммерческой недвижимости

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей в 3 кв. 2016 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

В 3 кв. 2016 года максимальная ставка аренды на основных торговых улицах Москвы осталась неизменной, составив 250 тыс. руб./ кв. м/ год.

Cредний уровень вакантных площадей в открывшихся торговых центрах Москвы III квартала 2016 года составил 38%, в то время как для текущего рынка более типичным показателем для открытия является 60%.

В III квартале 2016 г. в Московском регионе было введено 270 000 кв. м качественных торговых площадей – на рынок вышло четыре профессиональных классических ТРЦ, а также была открыта 2-я очередь ТРЦ «Метрополис». Данный квартал стал лидером по объему ввода новых торговых площадей в сравнении с аналогичными периодами предыдущих лет за всю историю рынка торговой недвижимости Московского региона.

За 3-й квартал 2016 года доля вакантных площадей на рынке торговых центров Санкт-Петербурга выросла на 0,9 п.п. – до 6,9%, что является наибольшим значением с 2011 года. Основной причиной увеличения показателя стал ввод новых торговых центров.

Во II квартале 2016 года Великобритания три квартала подряд оставалась крупнейшим в Европе инвестиционном рынком торговой недвижимости. Объем инвестиций составил 3,5 млрд. евро, что соответствует 27% от совокупного объема инвестиций в европейскую торговую недвижимость, который во II квартале 2016 года составил 12,8 млрд. евро.

В 2016 году российский рынок качественных торговых центров может увеличиться на 1,9 млн кв. м , из них 437 тыс. кв. м вышло в течение 1-го полугодия (на 42% меньше показателя аналогичного периода прошлого года). В результате ввода всех анонсированных объектов общий объем предложения в секторе к концу года превысит 21 млн кв. м, что является наибольшим показателем среди европейских стран.

Общая площадь сделок в складском сегменте в регионах России, закрытых в первом полугодии 2016 года, составила 268 000 кв. м. В структуре спроса преобладает аренда. Потребность в новых складах исходит традиционно, как от компаний федерального масштаба, так и от локального бизнеса.

Объем прямых инвестиционных сделок на рынке торговой недвижимости Европы за первые шесть месяцев 2016 года составил 20,7 млрд евро, сократившись на 19% по сравнению с рекордным результатом 1-го полугодия прошлого года (25,5 млрд евро). В то же время текущий показатель превышает средний объем инвестиций в сектор за последние пять лет.

За период не произошло каких-либо крупных сделок в части продажи или аренды с торговыми объектами. Каких-либо крупных объектов введено не было. Прогноз ввода торговых объектов на текущий год незначителен, что связано и с переносом сроков для одной части объектов, и с полным отказом от реализации — для другой.

Во 2-м квартале на московский рынок вышло 180 тыс. кв. м площадей в качественных торговых центрах. Были введены в эксплуатацию ТРЦ «Ривьера» (100 тыс. кв. м) и «Рига Молл» (80 тыс. кв. м). В результате ввод за 1-е полугодие 2016 года снизился почти вдвое относительно аналогичного периода прошлого года. В целом за весь 2016 год московский рынок торговых центров должен увеличиться на 430 тыс. кв. м, что на 24% меньше результата 2015 года.

Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс. м², 87% из которых приходится на классические торговые центры. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м² на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе.

За 1 кв. 2016 года в Санкт-Петербурге не было введено ни одного качественного торгового комплекса. На вторую половину 2016 года намечено открытие двух торговых центров – ТРЦ "Охта Молл" (арендопригодная площадь - 78 тыс. кв. м) и 2-й очереди ТРК «Порт Находка» (10,9 тыс. кв. м).

​Доля вакантных площадей на основных торговых улицах Санкт-Петербурга к концу 1 кв. достигла 6,4%, уменьшившись на 0,3 п.п. Вследствие сезонного снижения активности арендаторов в зимний период сократились максимальные ставки аренды.

Впервые с 2007 года 1-й квартал охарактеризовался нулевым вводом торговых центров в российской столице, а доля вакантных площадей в среднем по рынку снизилась на 0,3 п.п. за квартал – до 8%.

Тренд на уменьшение размеров строящихся объектов становится всё очевиднее. Объекты также получают специализацию, и ориентированы на новые форматы торговли.

Общий объем инвестиций в недвижимое имущество Москвы в 4Q 2015 года составил
около $2 млрд. (127 млрд. руб.), что на 231% выше по сравнению с 3Q 2015. Рост инвестиций в отчетном периоде обусловлен значительным увеличением объема транзакций в земельные участки. По итогам 2015 г. общий объем инвестиций составил 244 млрд. руб. (около $4 млрд. долларов), что на 82% выше показателя 2014 г.

Эксперты отмечают, что в настоящее время рынок Санкт-Петербурга перенасыщен крупными торговыми объектами, что заставляет инвесторов или заниматься реконструкцией и/или редевелопментом уже существующих объектов, или обращать внимание на небольшие районные торговые центры, размещаемые в периферийных районах города.

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по итогам этого года резко снизился. Согласно данным экспертов рынка, инвесторы вложили около 10 млрд. рублей, что вполовину меньше показателей прошлого года.

По итогам 1-3-го квартала 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 1,7 млрд долл., снизившись на 38% в годовом сопоставлении. В том числе объем вложений в 3-м квартале составил 640 млн долл., сократившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года также на 38%, но увеличившись на 11% по отношению к предыдущему кварталу этого года.