Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 1 кв. 2018 г.

Общая ситуация на рынке

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 п.п).

Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.

Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

Общий объём рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за отчётный период не изменился относительно конца 2017 г. и составил 4,40 млн. кв.м, из которых 2,92 млн. – качественные офисы классов А, В+, В.

Предложение

В 1 квартале 2018 г. не было введено ни одного бизнес-центра; объём рынка и структура по классам не изменились.

Всего на конец 1 квартала 2018 в сегментах А, В+, В в аренду предлагается около 250 тыс.кв.м, при этом доля класса А в структуре предложения не изменилась. Между классами В+ и В произошло перераспределение долей: рост доли класса В+ на 2 п.п. и снижение доли класса В на данную величину.

В 1 квартале анонсированы планы по продолжению нескольких проектов общественно-деловой застройки: 3 очередь «Аэропортсити» в Пулково («Авиелен А.Г.»), 2 очередь «Невской Ратуши» («Галс Девелопмент»), 2 очередь Pulkovo Star, 2 очередь МФК «Варшавский Экспресс».

Спрос

В 1 квартале 2018 г. средний уровень вакансии в бизнес-центрах классов А, В+, В продолжил снижение (четвертый квартал подряд), достигнув на конец отчетного периода 8,6% (снижение на 0,3 п.п. или 3,4%).

В классе А вакансия ежеквартально снижается в течение 3-х лет (с начала 2015 г.) Отчетный период не стал исключением – за квартал доля вакантных площадей сократилась на 0,4 п.п. (4,9%), составив 7,7% (самый низкий показатель за 5 лет).

Средний уровень вакансии для классов В+/В снизился на 0,4 п.п. и составил 9,1% на конец отчетного периода. Как и в 2017 г., сокращение происходило за счёт класса В, где вакансия снизилась на 1,0 п.п. (13,3%).

В классе В+ доля вакантных площадей по итогам квартала – 11,4%, что на 0,1 п.п. выше показателя предыдущего периода.

Уровень вакантных площадей в классе С на конец 1 квартала 2018 г. достиг показателя 5,7%, продемонстрировав положительную динамику (на 0,6 п.п. или 9,5%).

Наибольшее снижение вакансии наблюдалось в нецентральных районах – Фрунзенском и Кировском, что говорит о нехватке ликвидного предложения в центральных районах.
Из крупных сделок 1 квартала 2018 г. следует отметить аренду 7,8 тыс.кв.м в ТОЦ «Русские Самоцветы» компанией-разработчиком компьютерных игр Wargaming. В структуре сделок с крупными блоками (от 1,0 тыс.кв.м) преобладали помещения класса В+/В – более 90% (по площади).

Коммерческие условия

По итогам 1 квартала 2018 г. средняя арендная ставка в качественном сегменте (А, В+,В) выросла на 1% по сравнению с предыдущим периодом, достигнув значения 1180 руб./кв.м/месⁱ.

В классе А средняя арендная ставка составила 1655 руб./кв.м/мес., увеличившись на 0,3% за отчётный период.

В классе В+ отмечалась более заметная положительная динамика – рост средней арендной ставки составил 2,2% за квартал, что было обусловлено выходом на рынок новых лотов по цене выше средней. Кроме того, в большую сторону сдвинулась верхняя граница ценового диапазона.

Коммерческие условия в классе В остались неизменными – 1 020 руб./кв.м/мес., верхняя граница ценового диапазона при этом незначительно сдвинулась в большую сторону.
Рост ставки в классе В+ повлиял на средневзвешенный средний показатель в классах В+/В – относительно предыдущего отчетного периода он увеличился на 1,9%, составив 1 080 руб./кв.м/мес.

Сократилось предложение более дорогих помещений в классе С, что обусловило коррекцию ставки в меньшую сторону (на 1,2%).

В результате ценовой динамики дистанция между ставками классов В+ и А сократилась с 32% до 30%. Разница в ставках помещений класса В и В+, напротив, увеличилась на 2 п.п. – до 12%.

Выводы и прогноз развития

В 1 квартале 2018 г. не введено ни одного концептуального офисного объекта.

На фоне стабилизации рынка и низких объемов ввода, наблюдавшихся в 2017 г., анонсированы планы девелоперов о продолжении ряда проектов деловой застройки в составе многофункциональных центров. Также следует отметить активизацию девелоперов в районе Пулковского шоссе. Однако реализация данных проектов всецело будет зависеть от экономической ситуации.

Наибольшее снижение доли вакантных площадей наблюдалось в классах В и С (на 1,0 и 0,6 п.п. соответственно).

В классе А показатель преодолел отметку 8% и составил 7,7% по итогам квартала. Вакансия в классе В+ практически не изменилась.

В 1 квартале 2018 г. отмечалась небольшая положительная динамика коммерческих условий в классах А и В+. На фоне недостатка ликвидного предложения ставки могут продолжить рост.

Основной объём запланированных на 2018 г. офисных площадей ожидается во втором полугодии (90-95% запланированного объёма).

Во 2 квартале 2018 г. объём ввода может составить 9-13 тыс.кв.м GLA. При этом ожидается, что основной объём ввода придется на класс В+, что может привести к росту вакансии в данном сегменте на 0,2-0,5 п.п.

В классе А вакансия продолжит снижение, на 0,1-0,3 п.п. за 2 квартал 2018 г.