Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 3кв. 2017 г.

Общая ситуация на рынке

В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).

Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.-авг.) – 1,82% против 3,81% (янв.- авг. 2016 г).
Уровень годовой инфляции – 3,3% (август).

Общий объём рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за отчётный период
увеличился на 1,4%, составив 4,4 млн кв.м, из которых 2,9 млн – высококлассный сегмент.

В 3 квартале 2017 г. объём ввода составил 61,1 тыс.кв.м (GLA), что почти в 3 раза больше, чем в предыдущем квартале. Всего за 9 месяцев на рынок выведено 97,2 тыс.кв.м (GLA), из них 36% относится к классу А.

В 3 квартале на рынок выведены 5 объектов. Класс А пополнился Ponomarev Center
(Адмиралтейский район) и Renaissance Business Park в Выборгском районе (арендован
«Газпромом»). В классе В+ один из выведенных объектов в Выборгском районе – не
спекулятивный (PerCo). В Приморском районе закончена реконструкция здания под бизнес-
центр Reforma (класс В).

Всего на конец 3 квартала 2017 г. в аренду предлагается около 275 тыс.кв.м (в классах А,
В+, В). 

Все анонсированные в 3 кв.2017г. объекты – в составе МФК, в сочетании с гостиницей или апартаментами. Кроме того, на рынок могут выйти здания, освободившиеся в ходе
запланированного на конец 2017 г. переезда комитетов Петербурга в «Невскую Ратушу».

Спрос

По итогам 3 квартала 2017 г., средний уровень вакансии по офисным объектам класса А, В+ и В составил 9,6%, снизившись на 0,1 п.п. (1,0%). 

В классах А и В+ вакансия за квартал снизилась на 0,2 п.п. (в каждом классе) или на 2,2% и 1,7% соответственно. Класс В продемонстрировал рост показателя на 0,1 п.п. или 1,3%.

По итогам 3 квартала доля вакантных площадей составляет:
• В классе А – 9,1%;
• В классе В+ – 11,5%;
• В классе В – 8,1%.

Высокими темпами продолжает снижаться доля вакантных площадей в классе С – на 0,8 п.п. (или 9,9%) за квартал. На конец 3 квартала 2017 г. вакансия в классе С составила 7,3%.

В целом за 9 месяцев уровень вакансии сократился по всем классам, кроме В+. 

Наибольшее снижение вакансии продемонстрировали Калининский район, а также Василеостровский и Петроградский районы. 

С учетом появления новых объектов, в Невском и Приморском районах отмечается рост уровня вакансии в пределах 2,0-2,8 п.п. 

Среди крупных сделок по аренде стоит отметить расширение площадей компании «Газпром проектирование» в офисном центре завода «Измерон», с 2,3 до 6,3 тыс.кв.м. 

В целом, в 3 квартале наибольшую активность проявили компании сектора проектирования и строительства, и также сферы финансовых услуг.

Коммерческие условия

По итогам квартала, средневзвешенная арендная ставка в качественном сегменте офисных помещений (А,В+,В) не изменилась по сравнению с предыдущим периодом и составила 1170 руб./кв.м/мес.ⁱ 

В 3 квартале наблюдалась незначительная корректировка ставки аренды в классе А в меньшую сторону (на 1,2%). В целом с начала года арендная ставка выросла на 3,8%, составив 1660 руб./кв.м/мес. 

Средняя арендная ставка в классе В+ с 1 квартала 2017 г. остаётся неизменной, составляя 1130 руб./кв.м/мес. При этом следует отметить незначительное сокращение длины ценового предложения (-50 руб.). 

В классе В зафиксирован рост ставки аренды на 1,0% за квартал и на 3% с начала года – до 1020 руб./кв.м/мес. 

Дистанция в размере средней арендной ставки между классами В+ и А сократилась с 33% до 32%, между классами В и В+ – с 11%до 10%. 

Увеличившись по итогам 1 квартала, арендная ставка в классе С второй квартал подряд остаётся неизменной – на уровне 850 руб./кв.м/мес. С начала года рост составил 3,7%. 

Наиболее дорогие районы для аренды - традиционно Центральный и Петроградский районы за счёт высокой концентрации офисов класса А.

ⁱ Здесь и далее арендные ставки указываются с учётом НДС и эксплуатационных расходов.

Выводы и прогноз развития

За 3 квартал 2017 г. рынок пополнился пятью объектами совокупной площадью 61,1 ыс.кв.м
(GLA), два из которых – класс А (30,2 тыс.кв.м GLA). Из выведенных объектов один (класс А) – арендован «Газпромом», второй (класс В+) – не спекулятивный. Общий объём ввода за 9
месяцев составил 97,2 тыс.кв.м. 

В отчётном периоде продолжилось сокращение вакансии в классе А (на 0,2 п.п.) – до 9,1%. В классе В+, впервые за год, отмечается рост заполняемости – вакансия снизилась на 0,2 п.п. (1,7%), составив 11,5%.

В классе В, напротив, после ежеквартального снижения с начала 2016 г. отмечается незначительный рост уровня вакансии (на 0,1 п.п.) – до 8,1%. 

Класс С, как в 3 квартале, так и за 9 месяцев продемонстрировал значительное снижение доли вакантных площадей. Текущий уровень вакансии в классе С – 7,3%, что на 0,8 п.п.(9,9%) ниже показателя 2 квартала 2017 г., и на 2,2 п.п. (23%) ниже показателя 4 квартала 2016 г. 

С начала года все классы демонстрируют рост ставок аренды: класс А – на 3,8%, класс В+ - на 0,9%, класс В – на 3,0%, класс С – 3,7%. 

За 3 квартал 2017 г. средневзвешенная ставка аренды не изменилась по сравнению с предыдущим периодом, составив 1170 руб./кв.м. Незначительная корректировка арендных ставок отмечалась в классах А (-1,2%) и В (+1,0%). В классах В+ и С ставки за квартал не изменились. 

В 4 квартале 2017 г. объем ввода может составить 60-70 тыс. кв.м (GLA), из которых 37% придётся на класс А. 

В случае ввода всего запланированного объёма, к концу года возможна корректировка вакансии в классе А в большую сторону (на 3-5%). 

Значительного изменения ставок аренды в классах А и В+/В к концу 2017 г. не ожидается. 

В классе С, с учётом положительной динамики изменения вакансии, возможен рост арендной ставки в среднем на 3%.