Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга 1 кв. 2017 г.

Общая ситуация на рынке

С начала года укрепление рубля, а также сохранение интереса внешних инвесторов к вложениям в российские активы, способствовали замедлению инфляции. Продолжается снижение инфляционных ожиданий и восстановление экономической активности.

Инфляционные риски несколько снизились, но сохраняются на повышенном уровне. С учётом этих факторов, с 27.03.2017 Банк России снизил ключевую ставку с 10% до 9,75%
годовых и допускает возможность её дальнейшего постепенного снижения во 2-3 кварталах 2017 года.

Официальный уровень инфляции в России с начала года (за январь и февраль) составил 0,8% против 1,6% за тот же период 2016 года. В годовом исчислении инфляция в феврале 2017 г. замедлилась до 4,6% после 5,0% в январе 2017 г. По итогам года, Минэкономразвития прогнозирует инфляцию на уровне 4,0-4,5%.

Курс доллара на конец 1 кв. 2017 г. составил 56,94 руб., снизившись на 6,1% или 3,72 руб. в сравнении с концом 2016 г.

За 1 кв. 2017 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 0,3%. Общий объем предложения на конец отчетного периода составил 4,29 млн.кв.м, в том числе 2,82 млн.кв.м – в классах А, В+, В.

Основные события рынка

В 1 кв. 2017 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 0,4% относительно
предыдущего отчетного периода. Разрешение на ввод в эксплуатацию получили 2 объекта
класса В+/В. Среди других событий в сегменте офисной недвижимости в 1 кв. 2017 г. стоит отметить:

• ООО «Газпром переработка» арендовала 9-ти этажный строящийся бизнес-центр класса А «Renaissance business park» площадью 26,2 тыс.кв.м. Стоимость аренды составляет 74,4 млн руб. в мес. (включая НДС).

Также в соглашении прописана возможность ежегодной индексации ставки.
• Ритейлер «Диета-18» приобрёл на торгах офисное здание «Система» (класс С, площадь GBA 8,24 кв.м) за 544,7 млн. руб.

Анонсированы планы по развитию сегмента:
• ГК «БестЪ» получила разрешение на строительство бизнес-центра на участке между зданиями на ул.Академика Павлова, 5В и Аптекарской набережной,20. Застройка предполагается точечная, класса А, площадь БЦ оценивается в 5 тыс.кв.м. Завершить работы девелопер планирует к концу 2017 г.
• ООО «Сидней» получило разрешение на строительство 3-х этажного офисного центра на ул. Михаила Дудина. Предположительный срок сдачи объекта – 2 полугодие 2018 г.
• С торгов продадут два нежилых здания на Уральской улице, 4 (литеры В и М), а также право долгосрочной аренды участка (до 2062 года). Предполагается, что объекты будут реконструированы под общественно-деловую функцию.
• В Центральном районе Санкт-Петербурга может появиться бизнес-центр: компания «Охта групп» планировала строительство апарт-отеля на ул.Моисеенко, 10, однако в настоящее время переформатирует проект.

Предложение

В 1 кв. 2017 г. объем ввода в офисном сегменте составил 15,0 тыс.кв.м (GLA) или 30,9 тыс.кв.м (GBA). Это в 8 раз меньше, чем за аналогичный период 2016 года, и в 3 раза меньше, чем в 1 кв. 2015 г. За отчётный период было введено два объекта в сегментах В+ и В, увеличив предложение во Фрунзенском и Центральном районах. Всего на конец 1кв.2017 г. в аренду предлагается порядка 285 тыс. кв.м (в классах А, В+ и В). Объем предложения в аренду площадей класса А сокращается, доля класса В+, напротив, увеличивается.
Так, если в конце 2016 г. из офисных площадей, предлагаемых в аренду, 40% приходилось на класс А, то на конец отчётного периода его доля составляет 34%.

Спрос

На конец 1 кв. 2017 г. средний уровень вакансии по классам А, В+ и В составил 9,9%, не изменившись относительно предыдущего отчётного периода. Средний уровень вакансии в классе А продолжает снижаться с начала 2015 г. – на конец 1 кв.2017 г. показатель преодолел отметку 10% и составил 9,7% (снижение на 5,8% или 0,6 п.п.). Такая же позитивная тенденция характерна для класса В: снизившись на 4,5% (0,4 п.п.), вакансия достигла 8,4%.

Вакантные площади в классе В+ незначительно, но продолжают расти: за период отмечается увеличение вакансии на 2,7% или 0,3 п.п. Вакансия в классе С снизилась до 8,6%, зафиксировавшись на уровне 2-3 кв. 2015 г. Снижение составило 9,5% или 0,9 п.п.
Крупнейшая сделка отчётного периода заключена в отношении строящегося объекта, остальные – аренда действующих БЦ. Крупные сделки отчётного периода:

• «Газпром Переработка» заключила контракт сроком 10 лет по аренде строящегося БЦ «Renaissance business park» (класс А) площадью 26,2 тыс.кв.м.

• IT-компания «Петер-Сервис» арендовала в бизнес-центре «Смоленский» (класс В) 9,3 тыс.кв.м офисных площадей и 0,3 тыс.кв.м площадей на крыше здания.

• Структуры «Роснефти» («РН-Трейд», «РН-Трейдинг», «РН-Карт») арендовали 2,5 тыс.кв.м в
БЦ «Маркс» (класс В+). 

• Инновационная биотехнологическая компания BIOCAD заключила сделку по аренде 2,3 тыс.кв.м в БЦ «Пассаж / Итальянская, 17» (класс А).

• Разработчик и поставщик программного обеспечения «АстроСофт» стал арендатором 2,3
тыс.кв.м на трёх этажах БЦ «NEVKA» (класс В).

• Новым арендатором действующего БЦ класса А «Сенатор» на Малом пр. стал научно-
диагностический центр «Русская лаборатория». Арендованная площадь – 1,1 тыс.кв.м.

• В БЦ «Сенатор» на Московском пр.,60 СПб ГБУ «Управление инвестиций» арендовало 0,8 тыс.кв.м офисных площадей.

Коммерческие условия

Значительных изменений коммерческих условий в отчётном периоде не произошло.
По итогам 1 кв. 2017 г. арендные ставки (с учетом НДС и эксплуатационных расходов) в среднем составляют:

• 1 600 руб./кв.м/мес. – в классе А;
• 1 130 руб./кв.м/мес. – в классе В+;
• 990 руб./кв.м/мес. – в классе В;
• 850 руб./кв.м/мес. – в классе С.

Средневзвешенная ставка аренды в 1 кв.2017 г. (в классах А, В+ ,В) не изменилась относительно отчетного периода и составила 1 150 руб./кв.м/мес. (с учётом НДС и эксплуатационных расходов). Незначительный рост арендной ставки (0,9%) отмечен в классе В+. В классах А и В арендные ставки зафиксировались на уровне предыдущего периода.

В центральных районах, кроме Петроградского, отмечается коррекция средней арендной ставки в меньшую сторону. Дистанция в размере арендной ставки между классами
В+ и А сократилась на 1%, между классами В и В+ осталась без изменений.

Класс С продемонстрировал рост средней арендной ставки на 3,7%, в результате чего уменьшилась дистанция между  классами С и В (с 17% до 14%).

Длина ценового предложения в классах А и В не изменилась и составила 1 600 руб. и 1 420 руб. соответственно. В классе В+ длина ценового предложения выросла за счёт увеличения верхнего диапазона (+150 руб.) и составила 1 400 руб. В классе С диапазон сократился на 30 руб. и составил 1 220 руб.

Выводы и прогноз развития

Основные выводы 1 квартала 2017 года:

1. Существенное замедление темпов вывода на рынок новых офисных площадей.
Объем ввода в 1 кв.2017 г. в 8 раз ниже объемов ввода за аналогичный период 2016 г.,
и в 3 раза ниже, чем за 1 квартал 2015 г. Общий объем офисных площадей вырос на
0,4%.

2. Сохранение тенденции поглощения офисных площадей в классе А Уровень вакансии в классе А стабильно снижался с начала 2015 г. и на конец отчетного периода, преодолев отметку в 10%, составил 9,7% (на уровне 3 Q2013). Основная причина –сокращение объемов предложения в сегменте А, связанное с замедлением темпов вывода новых площадей вкупе с растущей деловой активностью (особенно компаний нефтегазового и IT-секторов).
В классе В+ доля вакантных площадей растёт с конца 2015 года, и в отчётном периоде эта
тенденция сохранилась, однако темпы роста замедляются. Сегмент В продолжил демонстрировать тенденцию 2016 года к росту заполняемости: доля вакантных площадей сократилась до 8,4%.

3. Сохранение арендных ставок на прежнем уровне. Незначительный рост арендных ставок (на 0,9%) произошел в классе В+. В классах А и В средние арендные ставки находятся на уровне предыдущего отчётного периода.  Класс С показал прирост средней арендной
ставки в 3,7%. До конца 2017 г. может быть введено порядка 95,0 тыс.кв.м (GLA), из которых около 63% придётся на класс А. Основной объем ввода офисных площадей в 2017 г. ожидается во 2 полугодии 2017 г. Во втором квартале 2017 ситуация с новыми офисными площадями существенно не изменится. Ко вводу планируется только 1 объект класса А площадью 9,3 тыс.кв.м (GLA). Значительных изменений уровня вакансии к текущим значениям во 2 квартале не ожидается. С учётом тенденции замедления темпов вывода на рынок новых офисных площадей и сохранения уровня арендных ставок на прежнем уровне в классах А, В+ и В, к концу 2017 г. возможно повышение арендных ставок в пределах 5-10%.