Экспертное мнение о коммерческой недвижимости

В ближайшие 15 лет рынок офисной недвижимости России будет жить по законам поколения Y - тех, кто вырос уже в окружении цифровых технологий, социальных сетей, блогов, покупок и заказа такси по Интернету.
Если сейчас во главе так называемых традиционных корпораций стоят руководители от 45 лет и старше, - люди, принадлежащие к условной доинтернетовской эпохе, то через пять-десять лет бизнес-центры заполнят завтрашние выпускники школ

Изменения в облике столицы, активно инициируемые городскими властями, несомненно повлияли и на такой чувствительный к урбанистическим колебаниям сегмент streetretail. Появление большого количества пешеходных зон, трансформация городских пространств, сокращение парковочных мест вкупе с экономической турбулентностью, ставшие непосильными для некоторых игроков арендные ставки и сложные условия договоров сформировали новый облик сегмента

Олимпиада в Рио-де-Жанейро проходит не без скандалов, и часть из них связана с недовольством жителей города роскошью и «бесполезностью» возведения столь дорогостоящих объектов, которые после спортивного праздника будут пустовать. Окончательных оценок стоимости Олимпиады – 2016 пока нет, но предварительная сумма уже в 3 раза меньше итоговой стоимости строительства объектов Олимпиады в Сочи: 17 млрд долларов против 50 млрд доларов

Сегодня топ-5 консультантов на рынке офисной недвижимости Москвы уже не делают основной объем сделок по аренде

Претензии государства к особым Экономическим Зонам не стали "громом среди ясного неба". Проблемы, обозначенные в докладе Начальника Контрольного Управления Президента Российской Федерации Константина Чуйченко - низкая эффективность использования государственных средств и нецелевое их расходование, отсутствие территориальных стратегий развития и несогласованность управленческих решений нам всем очень хорошо знакомы.

В текущей ситуации возврат к долларовым ставкам в торговой недвижимости кажется нереальным. Однако, учитывая, что стоимость заемного банковского финансирования в долларах дает девелоперам более выгодные условия по сравнению с рублевыми кредитами, вероятность возврата к долларовым ставкам все-таки есть.

Рынок торговой недвижимости всей России сейчас находится в затруднительном положении, однако тенденции, свойственные тому или иному региону, порой разнятся максимально, что в первую очередь зависит от экономического состояния регионов, зависимости экономики от положения определенной сферы экономики, развитости логистики, транспортной доступности, состояния инженерной инфраструктуры города и многих других факторов.

Сегодняшняя ситуация в экономике позволяет инвесторам не слишком торопиться с принятием решений относительно покупки недвижимых активов. Все инвесторы понимают, что рецессия - это надолго. Последние крупнейшие транзакции в сегменте офисов, складов и отелей были закрыты российскими инвесторами, а общая стоимость сделок не превысила 1 млрд долларов. Для сравнения: в одном только Лондоне в квартал закрывается сделок в среднем на 20 млрд фунтов

Рынок в сегменте коммерческой недвижимости ощущает на себе влияние кризиса уже больше года. Единственное, что сегодня удерживает ставки от сильного падения – это сокращение количества вводимой коммерческой недвижимости. Сократился объем предложения, следовательно, не падает цена

Сегодня все больше девелоперов, работающих в сегменте офисной недвижимости, приходят к решению продавать площади в бизнес-центрах в нарезку мелкими блоками. У небольших компаний появился шанс приобрести в собственность офис для работы в новых современных бизнес-центрах. Да и нынешний уровень цен квадратного метра является серьезным аргументом для покупки.

Кризис – время для инвестирования. Текущая экономическая ситуация не исключение. Но было бы ошибкой ожидать, что сегодня можно найти хороший актив за смешные деньги. Двадцать лет назад это еще было возможно, но с тех пор рынок сильно изменился.

Российский рынок генподряда сегодня или 5-10 лет назад по своей сути, функциями и задачам, которые ставятся перед генподрядчиками, - не претерпел изменений. Генподряд всегда был и остается структурой в процессе строительства, которая организует, управляет, координирует стройку с нуля до ввода в эксплуатацию. Различия заключаются лишь в наборе дополнительных услуг, предоставляемых заказчику-инвестору.

Эффективный маркетинг торгового центра – это инструмент повышения доходности объекта. Доля арендаторов, которые платят комбинированную арендную ставку, сочетающую в себе минимальный фикс и проценты с оборота, резко выросла за последние два года, в связи с чем собственник ТЦ и арендатор наконец-то оказались в одной лодке, скованные единой целью – увеличением продаж.

Полтора года назад мы все проснулись в новом мире, осознав, что даже в Москве большинство новых торговых центров будет открываться теперь с 40-50% заполняемостью. Зарабатывать в этих реалиях, впрочем, не только можно, но и нужно.

Все чаще мы сталкиваемся с такими понятиями, как "редевелопмент промышленных территорий" и "депрессивная зона". "Редевелопмент" – это в первую очередь реконцепция устаревших и изношенных более чем на 60 % промышленных территорий. Санкт-Петербург постепенно меняет свой облик в направлении современного крупного промышленного центра.

На рынке существует несколько форматов, которые объединяет тема "получения покупателем лучшей цены" (так называемый value retail). Прежде всего это дисконт-центры и аутлеты , которые однако имеют свои собственные отличительные особенности. Добавим, что аутлет является новым форматом торговли в России, поэтому понятие аутлет-центра часто ошибочно отождествляется на потребительском уровне с дисконт-центрами и стоковыми магазинами

Ситуация в сфере торговой недвижимости сегодня складывается непростая, происходит немало действий, которые не видны невооруженным взглядом. Перепады валютных курсов, сокращение покупательского спроса, инфляция – все это привело к тому, что за последний год практически по каждому помещению каждого торгового комплекса были проведены либо еще ведутся переговоры с арендаторами об изменении коммерческих условий аренды.

Мувинговый бизнес нельзя отнести непосредственно к рынку недвижимости, но деятельность компаний, занимающихся организацией переездов, очень тесно с ним связана. Отчасти, такие фирмы являются своеобразным индикатором основных тенденций на рынке.

Наибольший ущерб возникает в случае, когда помещение одного собственника становится источником пожара или залива помещения другого. Если речь идет о пожаре, то у владельца возникает еще и ответственность перед третьими лицами покупателями. Рассчитать и предусмотреть такую ситуацию практически невозможно, и даже крупных бюджетов не хватит, чтобы покрыть собственные убытки и нанесенный ущерб.

Говоря о развитии коммерческой недвижимости в регионах, стоит рассмотреть общую картину, отталкиваясь от частного примера. В данном случае наиболее уместным будет рассмотреть динамику развития рынка на примере Новосибирска, как одного из наиболее динамично развивающихся городов-миллионников в России.