Многофункциональные комплексы. Аналитика рынка коммерческой недвижимости

В 2016 г. в Москве было введено в эксплуатацию 312 600 кв. м качественных офисных площадей, что стало минимальным показателем за последние 15 лет.

Официальный уровень инфляции в России на конец ноября 2016 г. составил 4,96% - с начала года. Для сравнения – в 2015 г. показатель за аналогичный период достигал 12,05%. В годовом исчислении инфляция в ноябре 2016 г. замедлилась до 5,76% после 6,1% в октябре 2016 г. По итогам года Минэкономразвития прогнозирует инфляцию на уровне 5,5-5,6%.

По данным S.A. Ricci доля вакантных офисных помещений в Москве постепенно снижается и к концу года может опуститься до 16%.

В III квартале 2016 г. объем сделок в сегменте офисной недвижимости в Москве составил 201 000 кв. м
По предварительным данным, общий объем закрытых сделок в 2016 г. будет на 25-30% ниже, чем в 2015 г.

Замедление темпов ввода новых офисных центров и активизация спроса со стороны компаний IT, нефтегазовой, строительной сферы привели к сокращению доли вакансии до рекордного минимума в классе А. В классе В вакансия также продолжает уменьшаться. Как следствие, арендная ставка показывает рост по отношению к началу года +5% в классе А и +2% в классе В.

Объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2016 году увеличится почти вдвое по сравнению с прошлым годом и составит около 250 тыс. кв. м. Это сопоставимо с рекордными показателями поглощения в 2011-2012 годах.

Во 2-м квартале 2016 года уровень арендных ставок на европейском рынке премиальной офисной недвижимости увеличился на 1,5% по сравнению с повышением на 0,7% в 1-м квартале. Это самый значительный рост показателя за последние пять лет, опережающий в том числе динамику ставок аренды в Северной и Южной Америке и Азиатско-Тихоокеанском регионе (увеличение на 0,6% за 2-й квартал на каждом из рынков).

Большинство новых сделок в I полугодии 2016г. было заключено в бизнес-центрах класса А. Их суммарный объем составил 153,4 тыс. кв.м. При этом доля это класса выросла с 47% до 67% в сравнении со значением первой половины 2015 г.

Объем сделок новой аренды и купли-продажи под собственное использование в первом полугодии 2016 увеличился на 69% по сравнению с первым полугодием 2015 и составил 557 100 кв. м. При этом доля офисов класса А в структуре сделок в 1 полугодии 2016 увеличилась более чем в 3 раза в годовом сопоставлении, составив 57%.

Доля вакантных площадей по итогам I полугодия 2016 г. снизилась до минимального с 2013 г. значения – 6,8% в классе А. Большую часть поглощения за период сформировали арендаторы, деятельность которых связана с компанией «Газпром». Прирост суммарной арендной площади за I полугодие 2016 г. составил 5%, введено в эксплуатацию 136,1 тыс. м². Доля вакантных площадей в классе В повысилась до уровня 11,9% в основном за счет выхода на рынок новых объектов

По подсчетам компании JLL, доля свободных помещений на рынке качественных офисных центров Киева по итогам 2-го квартала 2016 года составила 20,9%, снизившись на 2,4 п.п. за квартал и на 6,3 п.п. в годовом сопоставлении. Сокращение показателя наблюдалось и в классе А (на 4,8 п.п. за квартал, 11,1 п.п. за год), и в классе В (на 1,6 п.п. и 4,8 п.п. соответственно).

В I полугодии 2016 г. общий объем ввода качественных офисных объектов в Москве составил 174,9 тыс. кв. м, что на 19% меньше показателей аналогичного периода прошлого года (в I полугодии 2015 г. было введено 216,7 тыс. кв. м) и на 67% меньше, чем в I полугодии 2014 г. Преимущественно объем нового ввода был представлен объектами класса В+/-, их доля составляет 73%.

2016 год в сегменте офисной недвижимости начался с рекордного количества введенных в эксплуатацию объектов, большая часть которых не представлена на рынке аренды, а построена для собственных нужд или сдана в аренду на этапе строительства.

В течение I квартала 2016 г. произошел небольшой (на 4%) прирост суммарной арендной площади по сравнению с предыдущим кварталом. Продолжается плавное снижение доли вакантных площадей, ставшее результатом ряда крупных сделок, заключенных в течение квартала. Изменения ставок аренды за квартал не произошло. Ограниченность предложения позволяет арендодателям удерживать ставки на достигнутом уровне.

Низкий спрос, характерный для I квартала, высокая вакансия и рекордно низкие объемы нового ввода заставляют собственников занимать выжидательную позицию, что отражается на уровне запрашиваемых ставок, которые сохранились на уровне конца 2015 года: в классе А – 19 000–25 000 руб./кв. м/год, в классе В – 13 000–23 000 руб., не включая эксплуатационные расходы и НДС.

Если в прошлом году чаще всего приобретателями и арендаторами по самым крупным сделкам становились различные структуры «Газпрома», то к текущему моменту их доля уже значительно снизилась. Многие эксперты предполагали, что вслед за этим последует сокращение числа сделок и объёма поглощения на офисном рынке. Однако пока рынок ещё достаточно активен.

Активизация спроса привела к снижению уровня вакантных площадей.
По результатам 3 кв. 2015 года доля свободных площадей сократилась на 0,5 п.п., составив 12,1%. В классе А уровень вакантных площадей за квартал сократился на 1,6 п.п. – до 12,5%, тогда как в классе В вырос на 0,2 п.п. – до 12,0%.

Объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В за I–III кварталы 2015 г. снизился на 55% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем вакантных площадей во введенных в эксплуатацию качественных офисах Москвы составляет почти 3 млн м2. С начала 2015 г. ставки аренды в долларовом выражении снизились на 14% в офисах класса А и 7% – в офисах класса В.

В 3 кв. 2015 года на рынок вышло 241 тыс. кв. м, что оказалось в два раза ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Более 54% всех введенных в эксплуатацию площадей в 3 кв. относятся к Классу А. Всего за первые девять месяцев на рынок вышло около 464 тыс. кв. м офисных площадей – почти на 55% меньше аналогичного показателя прошлого года.

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость,находясь под влиянием неблагоприятных кономических и геополитических факторов, за 9 месяцев 2015 г. продемонстрировал снижение количества и объема инвестиционных транзакций. С января по сентябрь 2015 г. в объекты коммерческой недвижимости России
инвесторы вложили $1,9 млрд, что на 36% меньше,
чем за аналогичный период прошлого года. В условиях
отрицательной динамики основных показателей рынков
не