Рынок офисной недвижимости. Санкт-Петербург 2023 г.

«Для поглощения освободившихся площадей после ухода международных компаний рынку потребовался всего год, и мы снова вернулись к ограниченному предложению. В связи с небольшим объемом строящихся объектов в 2024 году выбор площадей для арендаторов будет минимален», – Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group.

Предложение

По итогам 2023 г. рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 13 новыми бизнес-центрами, арендопригодная площадь которых составила 123 тыс. м2 . Это минимальный показатель годового ввода на рынке офисов за последние 15 лет.

В 2023 г. введены в эксплуатацию и реконструированы 5 офисных зданий класса А, среди которых «Сенатор» на Миллионной ул., д. 5 и д. 6; «Сенатор» на пр-те Медиков, д. 7; «М22» на ул. Моисеенко,д. 22 и «Тесла» на 24-й линии В. О., д. 15/2. Все объекты расположены в центральных районах города (Центральный, Петроградский и Василеостровский).

Рынок офисных центров класса В пополнился 8 бизнес-центрами, два из которых предлагаются на продажу («Георг Ландрин» и «Сабировский»).

В Санкт-Петербурге традиционно велика доля объектов реконструкции: 57% площадей, введенных в 2023 г., расположены в реконструированных зданиях исторической части города.

Основной объем предложения на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга приходится на три района, среди которых Московский (17%), Центральный (16%) и Приморский (16%).

Вакантность

По итогам 2023 г. суммарная площадь свободных площадей в бизнес-центрах класса А и В сократилась на 30% и составила 303,8 тыс. м². На снижение вакантности повлияло постепенное восстановление спроса в первую очередь со стороны российских IT-компаний, а также минимальные объемы нового предложения на рынке.

В офисных центрах класса А доля свободных площадей за год сократилась на 2,4 п. п. и составила 8,5%. В зданиях класса В снижение составило 4,2 п. п., а вакантными остаются только 6,9% площадей. В среднем по рынку доля свободных площадей составляет 7,5%. Снижение вакантности отмечается по всем районам города, кроме Центрального, где основной объем свободных офисов приходится на здания, введенные в эксплуатацию во второй половине 2023 года. Существенно сократилась доля вакантных офисов в Московском и Красногвардейском районах города. Офисы без отделки и без возможности компенсации базовой отделки со стороны собственника пользуются минимальными спросом.

В офисных центрах, введенных в эксплуатацию в 2023 году, свободно 70% площадей (86 тыс. м²), которые могут быть поглощены уже к лету 2024 года.

Спрос

В 2023 г. основной спрос был ориентирован на здания класса В (70% арендованных площадей). Большая часть сделок связана с переездом для улучшения качества офиса или местоположения.

По объему поглощения площадей лидируют IT-компании, включая IT-структуры финансовых и ресурсодобывающих корпораций, на долю которых пришлось более половины всех арендованных площадей (51%), что является рекордным показателем последних пяти лет. До этого лишь в 2017 году сделки с IT-компаниями составляли более 50% в годовом объеме, а в последующие годы их доля не превышала 38%. 

90% арендованных IT-компаниями площадей в 2023 году приходится на бизнес-центры класса В. Международные IT-компании предпочитали в основном офисы класса А. Средняя площадь арендуемых IT-компаниями офисов в 2023 году не превышает 1 000 м².

По итогам 2023 г. объём чистого поглощения (показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало периода. Чистое поглощение учитывает не только новые сделки, но и высвобождение площадей арендаторами, поэтому оно может быть близко к нулю или даже отрицательным) показал положительное значение как в классе А (90,3 тыс. м2 ), так и в классе В (178,1 тыс. м2 ). Высвобождение офисов иностранными компаниями завершилось в первой половине года, а к концу декабря уже большая часть этих офисов была сдана в аренду. Наибольший объем поглощения продемонстрировал Московский район, так как он лидировал по количеству качественных меблированных офисов, которые вышли на рынок после ухода международных IT-компаний.

Коммерческие условия

По итогам 2023 года средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах класса А снизилась на 1,3% и составила 2 250 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы. Отмечалось снижение верхней границы запрашиваемого диапазона. По мере увеличения сроков экспозиции «дорогих» офисов собственники стали предлагать на них скидки.

Запрашиваемая ставка на офисные помещения класса B выросла на 1,3% и по данным на конец декабря 2023 г. достигла 1 500 руб./м²/мес., включая НДС и операционные расходы. Основой платежеспособный спрос ориентирован на арендные ставки до 2 000 руб./м²/мес.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в бизнес-центрах класса А, введенных в эксплуатацию в 2023 году, составляет 2 300 руб./м²/мес., что выше среднерыночного значения на 2,2%. В новых зданиях класса В — 1 650 руб./м²/мес., что на 10% выше, чем в среднем по рынку.

Прогноз

Девелоперами анонсировано завершение строительства в 2024 году 180 тыс. м2 офисов класса А и В. Из них менее 100 тыс. м² предлагается на рынке аренды, что существенно ниже объемов существующего спроса. Остальные площади или строятся компаниями для собственных нужд, или уже сданы в аренду на этапе строительства, например «Невская Ратуша» (класс А). Девелоперская активность на офисном рынке минимальна и ограничена высокой себестоимостью строительства, удорожанием заемного финансирования и невысоким уровнем платежеспособного спроса.

Среди строящихся бизнес-центров 70% относится к классу В. Наиболее крупными проектами являются два здания в северной части города — «Шанс» и «Авангард» и одно в южной — «Атлас Сити» (2-я оч.).

В таких условиях вакантность в среднем по рынку сократится до 5–6% и ниже. Арендные ставки в классе А вернутся к показателям конца 2021 года (2 300 руб./м²/мес.). В классе В не прогнозируется существенных изменений, но будет усиливаться дифференциация по ставкам между новыми и морально устаревшими зданиями, построенными более 10 лет назад.

Гибкие офисные пространства

Гибкое офисное пространство (коворкинг, сервисный офис) — оборудованное офисное пространство, в котором предлагаются в аренду рабочие места как незакрепленные, так и фиксированные. В аренду, как правило, включены возможность пользоваться инфраструктурой и дополнительные сервисы, среди которых административная поддержка резидентов, уборка, охрана, обслуживание офисной техники, оборудованные кухни, лекторий, занятия йогой, курсы английского языка, фитнес-центр и другие.

Предложение

В Санкт-Петербурге по итогам 2023 года действует 57 гибких офисов на 10 300 рабочих мест общей площадью 59 600 м², что составляет 1,4% от общего объема рынка качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга. На Центральный район — историческую часть города — приходится 34% действующих площадей, а также 47% всех планируемых к открытию в ближайшие два года. Методика исследования включает в себя только работающие на открытом рынке офисные гибкие пространства, в которых рабочие места сдаются в аренду всем желающим без дополнительных ограничений. Не учитываются гибкие офисы, которые предлагают рабочие места бесплатно для посетителей торговых центров или гостей апарт-отеля, а также специализированные проекты.

С начала 2023 года в Санкт-Петербурге предложение гибких офисных пространств пополнилось шестью новыми проектами общей площадью 8,8 тыс. м² на 1 370 рабочих мест, что в 1,8 раз меньше, чем в 2022 году. Открылись такие пространства, как Kazanskaya Page в формате масштабного расширения (3 000 м²) существующей сетевой площадки, «Ofix Сенная» в торговом центре «Пик», &place в общественном пространстве SENO, Buffer 21 в историческом центре города, новое пространство несетевого гибкого офиса «Пушкин», а также Park Page в составе жилого комплекса. При этом закрылись девять гибких офисов, два из которых — временно, так как находятся на реконструкции, а семь были переформатированы в классические офисы. 

По итогам 2023 года отмечается наибольший за последние восемь лет объем закрытых и временно закрытых гибких офисных пространств. На этапе реконструкции находятся только несетевые гибкие офисы, что говорит о необходимости усовершенствовать условия/услуги пространства, предлагаемые будущим арендаторам в условиях растущей конкуренции.

В 2024 году анонсирован выход на петербургский рынок московской сети Multispace. Концепция сетевого технологичного пространства с внедрением цифровых решений как в рабочие, так и общественные зоны будет представлена на петербургском рынке впервые. Всего в 2024 году ожидается открытие девяти новых гибких офисных пространств на 1 800 рабочих мест общей площадью 11,6 тыс. м². Среди них семь сетевых и две несетевые площадки.

Вакантность

Вакантность в гибких офисах — это показатель наличия свободных рабочих мест, которые предлагаются для аренды на сравнительно короткий период времени. К ним относятся фиксированные и нефиксированные рабочие места как в общей зоне, так и в отдельных кабинетах. 

По данным на конец декабря 2023 года в гибких офисах Санкт-Петербурга вакантными оставались 15,1% рабочих мест, что на 11,9 п. п. ниже значений декабря 2022 года. Однако в несетевых гибких офисах показатель по-прежнему превышает средний по рынку и составляет 18,1%. Сниже-нию объема свободного предложения способствовали активизация спроса, а также небольшой объем открытия новых объектов.

Арендные ставки

В Санкт-Петербурге средневзвешенная ставка аренды фиксированного рабочего места в гибких офисах, которые находятся под управлением сетевых операторов, по данным на начало января 2024 года составила 20,1 тыс. руб./мес., что сопоставимо со значениями аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная ставка аренды нефиксированного рабочего места в сетевых объектах составила 15,1 тыс. руб./мес.

Арендные ставки в гибких офисах существенно зависят от местоположения и набора предлагаемых услуг. Наиболее высокие средневзвешенные арендные ставки отмечаются в Адмиралтейском, Красногвардейском и Центральном районах города. Популярный среди арендаторов Петроградский район находится на шестом месте по уровню арендных ставок вследствие большого объема предложения объектов разного качества. Минимальные ставки отмечаются в удаленных от центра спальных районах города — Выборгском и Кировском.