Рынок торговой недвижимости. Санкт-Петербург, 2022 г.

Рынок торговый недвижимости в России в течение последних трех лет находится в кризисном состоянии. Пандемия изменила покупательские предпочтения и привычки потребления, дополнив офлайн-торговлю онлайн-форматом. Все это наряду с сокращением реальных располагаемых денежных доходов населения привело к сокращению покупательского трафика в торговых центрах, а следовательно − к снижению выручки и арендных платежей.

Геополитические события привели к закрытию и уходу из России ряда иностранных компаний. Рынок торговой недвижимости столкнулся с уникальной за всю его историю существования ситуацией, когда популярные международные бренды освобождали занимаемые площади, продавали бизнес, проводили ребрендинг, и этот процесс пока не завершен.

Основные показатели. Динамика*

Предложение

Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости развивается менее драматичным образом по сравнению, например, с 2008 г. Это обусловлено тем, что в течение последних 8 лет объём нового строительства торговых центров находился на минимальном уровне. Снижение девелоперской активности в течение последних лет связано в первую очередь с тем, что рынок в городской черте уже насыщен торговыми площадями, и это является отражением общероссийского тренда.

В 2022 г. был открыт только один торговый центр – «Прометей» в северной части города (12,6 тыс. м²). Также начал работать после реконцепции Vokzal 1853 (до реконцепции – «Варшавский экспресс») в формате фуд-молла.

Большая часть торговых центров Санкт-Петербурга принадлежит российским девелоперами. Доля иностранных собственников после продажи ТЦ «Охта Молл» в 2022 г. сократилась с 25% до 21%

Таким образом, по итогам 2022 г. общий объём рынка качественных торговых центров составил 2,2 млн м², а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей − 401 м². Несмотря на высокий уровень насыщенности рынка, Санкт-Петербург не является лидирующим городом в стране по этому показателю. В 2022 г. лидерами по обеспеченности жителей качественными торговыми площадями стали Самара (771 м²), Екатеринбург (679 м²) и Нижний Новгород (583 м²).

Дальнейшее развитие рынка торговых центров будет происходить не столько в количественном направлении, сколько в качественном, а значит, торговые центры, поскольку уже назрела необходимость в их обновлении, сосредоточатся на проведении реконцепций и редевелопменте. Торговые центры требуют обновления концепции в среднем каждые 5−7 лет, но в условиях быстрой смены трендов, которые мы наблюдаем в последние несколько лет, срок для пересмотра концепции сокращается до 3−5 лет. В Санкт-Петербурге более 50% торговых центров нуждаются в обновлении как планочных решений, так и функционального наполнения, для того чтобы повысить доходность и быть конкурентоспособными на рынке. Анонсировано проведение реконцепции таких торговых центров, как «Великан Парк» в Александровском парке, «Академический» на севере города, один из корпусов «Миллер Центра» около метро «Комендантский проспект», «Нарвский» в Кировском районе и др.

Динамика открытий новых торговых центров и доли свободных площадей

Вакантность

По итогам 2022 г. доля свободных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга увеличилась на 6,3 п. п. и достигла уровня 10,6% (по сравнению с итогами 2021 г.). Преимущественно это объясняется тем, что международные операторы начали расторгать договоры аренды, а основной прирост вакантности произошел из-за освобождения площадей компаниями IKEA и H&M.

Доля свободных площадей в разных типах торговых центров Санкт-Петербурга

Рост вакантности наблюдался по всем типам торговых центров, кроме районных, где за год доля свободных площадей сократилась на 1,1 п. п. и составила 8,9%. В окружных торговых центрах также вакантно 8,9%. Эти два типа торговых центров в текущих условиях демонстрируют лучшие показатели по покупательскому трафику и испытывают наименьший отток арендаторов. Здесь в меньшей степени представлены крупные международные ретейлеры, уход которых так критично повысил вакантность в суперрегиональных объектах. С другой стороны, пандемия изменила потребительское поведение: шоппинг смещается ближе к дому, что подтверждает стабильно высокий трафик в районных торговых центрах.

По данным на конец декабря 2022 г. наибольший объём свободных от договоров площадей наблюдался в суперрегиональных (15,4%) торговых центрах, меньше всего пустует площадей в региональных торговых центрах (5,2%).

Доля свободных площадей неравномерно распределена на рынке. В 24 торговых центрах из 55 вакантность составляет менее 5%, а в 8 торговых центрах пустует более 20% площадей.

Ключевые бренды, ушедшие с рынка Санкт-Петербурга

Спрос

По итогам 2022 г. в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга оставались закрытыми магазины 28 международных брендов из 10 стран, занимающие 62 тыс. м², или 3% от арендопригодной площади. Наиболее крупными из них являются «Декатлон», Uniqlo, Zara и другие.

Структура временно закрытых магазинов международных брендов в ТЦ Санкт-Петербурга (исходя из площади), 2022 г.

Количество закрытых магазинов постепенно сокращается: по итогам II квартала 2022 г. закрыты были магазины 46 брендов площадью 211 тыс. м², или 10% арендопригодной площади.

Только 22 бренда, преимущественно из скандинавских стран, закрыли магазины и больше не представлены в Санкт-Петербурге. Среди них IKEA, H&M, Daniel Wellington, Prisma, Monki, «Университетская аптека» и другие.

По данным на конец декабря 2022 г. уже более 30 брендов работали или анонсировали открытие под новыми именами. Например, вместо U.S. Polo − AR Fashion, вместо Reebok − Sneaker Box и другие. Процесс ребрендинга для многих еще не завершен, и в 2023 г. на рынке продолжат появляться новые бренды.

По профилю деятельности основная доля закрытых магазинов у fashion (61%) и спортивных товаров (32%). Среди стран происхождения брендов тройка лидеров выглядит так: Испания (46%), Франция (21%), Германия, (12%).

Ключевые бренды, оставшиеся на рынке Санкт-Петербурга

Ротация

Из-за приостановки работы магазинов ряда международных брендов торговые центры фиксируют падение посещаемости. Активность ретейлеров по аренде новых площадей точечная и направлена на лучшие с точки зрения трафика помещения торгового центра.

Структура открытий и закрытий магазинов в ТЦ Санкт-Петербурга (исходя из площади) по профилю деятельности, 2022 г.

В сегменте одежды и аксессуаров наблюдается положительная динамика открытий (36%) по сравнению с закрытиями (32%). Продолжают развиваться как международные бренды, так и российские. В 2022 г. в Санкт-Петербурге в торговых центрах открылось 7 магазинов иностранных брендов, ранее не представленных в городе:

• Бренд итальянской одежды Ruck&Maul в ТЦ «Галерея»
• Английский бренд детской одежды Royal Rabbit в ТЦ «Мега Дыбенко»
• Итальянский бренд мужской одежды Dan John в ТЦ «Галерея»
• Итальянский бренд женской одежды Loriata в ТЦ «Галерея»
• Бренд верхней одежды из Германии Wellensteyn в ТЦ «Балкания Нова»
• Немецкая мужская и женская одежда Van Laack в Outlet village Pulkovo
• Белорусский бренд одежды Mark Formelle в 6 торговых центрах города

Среди иностранных брендов своё присутствие в городе расширяют Gerry Weber (Германия) и Mexx (Нидерланды), из российских – Befree, Familia, «Снежная королева».

В сегменте обуви также количество открытий (10%) превышает закрытия (5%). Deichmann открылся под брендом NAM, ССС − под брендом Obuv, Crocs – Saboo. Из российских новые магазины открылись у Thomas Munz, Kari, Mascotte, Zenden.

Отрицательная динамика открытий (4%) по сравнению с закрытиями (21%) наблюдается в сегменте товаров для дома после ухода IKEA. Российские компании, которые развивались и открывали магазины в торговых центрах, занимали существенно меньшие площади. Среди них − Candelabra Home, Cozy Home, Kuchenland, Divan Boss.

В детском ретейле и товарах для будущих мам также больше закрытий. Закрылись магазины «Дочки сыночки», «Детки», Toy.ru, «Буду мамой», Reike, Kakadu, что привело к значительному высвобождению площадей. С другой стороны, на рынок Петербурга вышли новые сетевые бренды Choupette, Sela moms & monsters, Button Blue, Little Home, LOLOCLO, но они не смогли полностью заместить ушедших, т. к. арендуют небольшие площади.

Ротация среди гипермаркетов городского формата была связана с уходом Prisma и открытием на этих площадях «Перекрестка».

Среди всех форматов развлечений наибольшие трудности в торговых центрах испытывают кинотеатры, учитывая рост популярности онлайн-платформ с одной стороны и отсутствие голливудских премьер в прокате с другой. В 2022 г. закрылось 3 кинотеатра: «Мираж Синема» в ТЦ «Международный» и ТЦ «Атлантик-Сити», а также «Кинопарк» в ТЦ Green Park. До этого в период пандемии также закрылись кинотеатры в ТЦ «Лигов» и в ТЦ «Пик». В то же время открылся кинотеатр в новом торговом центре «Прометей». По итогам 2022 г. кинотеатры занимают 6,2% площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга, а до пандемии их доля составляла 7,3%.

Массового закрытия кинотеатров не прогнозируется, поскольку этот вид развлечений остается одним из самых доступных для проведения досуга всей семьей без ограничения по возрасту. Но, вероятнее всего, кинотеатры станут компактнее, а излишки площадей могут быть переформатированы под другие функции, например под фитнес-центры.

Условия аренды в торговых центрах Санкт-Петербурга

Коммерческие условия

В течение 2022 г. диапазон запрашиваемых арендных ставок в торговых центрах для новых арендаторов не претерпел изменений. На фоне снижения покупательского трафика и роста доли свободных площадей тренда на рост ставок нет, а основная стратегия собственников торговых центров − удержание арендаторов с помощью скидок. Снижения запрашиваемых базовых ставок аренды также не наблюдается, но отмечается появление тренда на компенсацию отделки через льготные периоды аренды как для якорных арендаторов, так и для операторов торговой галереи.

Тренды

• Низкая девелоперская активность и ее смещение в пригороды Санкт-Петербурга.
• Поиск новых партнеров. В то время как западные бренды уходят с рынка, азиатские и российские ретейлеры получили стимул для расширения своего присутствия в торговых центрах.
• Продажа/передача бизнеса после ухода международных брендов локальным или другим иностранным компаниям.
• Изменение логистических цепочек, настройка параллельного импорта и удорожание товаров.
• Переформатирование крупных помещений из-под западных брендов под более мелкие площадки с целью расширения предложения и смены функционала.
• Изменение развлекательной составляющей в торговых центрах. Кинотеатры теряют популярность, в то время как фуд-холлы становятся новым форматом развлечений.
• Реконцепция торговых центров. Частичная с полной сменой формата (ТЦ «Варшавский экспресс» − фуд-молл 1853) или частичная (реконструкция кинотеатра в ТЦ «Лигов» под офисы).

Прогноз

Девелоперская активность смещается в пригороды, поскольку в городе рынок уже насыщен торговыми площадями, в то время как за городом наблюдается их дефицит. В черте города строится всего два объекта − ТЦ Hollywood (71 тыс. м²) в насыщенной торговыми объектами локации у станции метро «Пионерская», а также «Заневский каскад», 4-я оч. (30 тыс. м²) рядом со станцией метро «Ладожская». В пригородах строится три районных торговых центра. Два из них в Мурино – «Экопарк» (15 тыс. м²) и «Небо» (25,7 тыс. м²) и один на Парнасе – «Экопарк» (15 тыс. м²). Все эти объекты могут выйти на рынок в 2023–2024 гг.

Доля свободных площадей в 2023 г. продолжит расти. В пессимистичном сценарии развития при условии, что все временно закрытые на данный момент ретейлеры освободят помещения, вакантность может увеличиться до 13–14% в течение 2023 г., что станет рекордным значением за всю историю рынка. В такой ситуации существенно увеличится доля свободных площадей в суперрегиональных и региональных торговых центрах. После чего ожидается затяжной период восстановления рынка и снижения вакантности, который продлится от года до трех лет.

Наиболее реалистичный сценарий развития предполагает достижения пика вакантности на уровне 12% к концу первого квартала 2023 г., после чего будет наблюдаться снижение вакансии по мере заполнения свободных площадей российским и азиатскими ретейлерами, а также теми европейскими брендами, которые продолжают развитие.