Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга 1 кв. 2018 г.

Общая ситуация на рынке

В 1 кв. 2018 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 7,25% годовых (на 0,5 п.п).

Средний курс доллара за 1 кв.2018 г. составил 56,86 руб., снизившись за квартал на 2,7%.

Уровень инфляции в 1 квартале 2018 г. составил 0,81% против 0,97% за аналогичный период 2017 г. Годовая инфляция составила 2,4%. Целевой показатель годовой инфляции – 4%.

2018 г.оказался выше, чем в среднем по России –1,1% к декабрю 2017 г.

Индекс оборота розничной торговли в Петербурге в январе-феврале 2018 г. составил 101,7% к аналогичному периоду 2017 г. Оборот общественного питания показал больший прирост – индекс 106,6% по итогам января-февраля 2018 г. к аналогичному периоду 2017 г.
По итогам января 2018 г. реальные денежные доходы населения остались в отрицательной зоне – 97,5% к аналогичному периоду 2017 г.

В 1 квартале 2018 г. отмечалось снижение посещаемости торговых центров Петербурга (в среднем -1,4%) по сравнению с аналогичным периодом 2017 г.ⁱ

Предложение

В 1 квартале 2018 г. был введен в эксплуатацию специализированный (мебельный) ТК «Богатырь», пополнивший предложение в Приморском районе на 36,9 тыс.кв.м GLA.

Кроме того, рядом с ТК «Мега Парнас» открылся первый отдельно стоящий гипермаркет спортивных товаров Decathlon площадью 4,8 тыс.кв.м.

Совокупный объём ввода в 1 квартале 2018 г. составил 41,7 тыс.кв.м (GLA) или 71,8 (GBA). Общий объём предложения качественных торговых площадей вырос на 1,1%, составив 3 799 тыс.кв.м на конец отчётного периода.

Объём предложения непосредственно торговых центров не изменился относительно предыдущего квартала (2 783 тыс.кв.м).

Анонсированные торговые объекты размещаются преимущественно в новых жилых кварталах:
•ТРК на намывных территориях Васильевского острова (60-80 тыс.кв.м, Renaissance Development, начало строительства в 2019-2020 гг.);
•ТРК в ЖК «Северная Долина» (36,8 тыс.кв.м), срок окончания строительства – 2021 г.;
•МФК в Кудрово (площадь торговой функции - 60 тыс.кв.м, ГК «Стратегия Рост»);
•ТК в ЖК «Солнечный город» (11,0 тыс.кв.м, Setl City).

Спрос

По итогам 2018 г. средний уровень вакансии в торговых комплексах Петербурга составил 5,9%. Рост вакансии на 1,0 п.п. обусловлен открытием крупного мебельного центра «Богатырь», а также с закрытием крупных якорных арендаторов в ТК Китай-город (гипермаркетов Prisma и Decathlon). Заполняемость крупнейших качественных ТЦ по-прежнему близка к 100%.

Из крупных (свыше 1,2 тыс.кв.м) открытий квартала: семейный развлекательный парк Mouse House в ТК River House (2,0 тыс.кв.м), «Эльдорадо» - в ТК «Озерки» (1,5 тыс.кв.м); магазины одежды Familia (1,2 тыс.кв.м) и Modis (1,25 тыс.кв.м) – в ТК «Охта Молл». Наиболее активным остаётся сегмент fashion (одежда, обувь, аксессуары) – около 50% открытий 1 квартала 2018 г.

Следует отметить уход с рынка ряда сетевых ритейлеров: К-Раута (и уход финского концерна Kesko в целом), Нетто, Дом Лаверна.

Коммерческие условия

В 1 квартале 2018 г. средний уровень заявленных арендных ставок увеличился для всех категорий арендаторов, составив:
Для якорных арендаторов – 9,68 тыс.руб./кв.м/год (+3,0%).
Для торговой галереи– 21,42 тыс.руб./кв.м/год (+2,7%).

Диапазоны заявленных арендных ставок для якорных арендаторов остались на прежнем уровне. Ценовой диапазон для операторов торговой галереи по итогам квартала расширился за счёт обеих границ.

Выводы и прогноз развития

В 1 квартале 2018 года общий объем предложения качественной торговой недвижимости увеличился на 1,1% за счет ввода специализированного (мебельного) объекта. Непосредственно торговых центров введено не было.

Показатель вакансии вернулся на уровень 2 квартала 2017 г., увеличившись на 1,0 п.п. за квартал, но в целом остаётся низким.

Средние заявленные арендные ставки, как для галереи, так и для якорных арендаторов, показали рост в пределах 3,0%.

Прирост торговых площадей во 2 квартале 2018 г. может составить 10-15 тыс.кв.м (GLA), в т.ч. за счёт открытия ТК «Долгоозёрный» (GLA – 10 тыс.кв.м), совмещающего в себе фреш-маркет и традиционные торговые площади.

Знаковых крупных ТЦ, по-прежнему, следует ожидать не ранее 2019 г.

При условии экономической стабильности по итогам 2 квартала 2018 г. вакансия может быть скорректирована в меньшую сторону на 0,2-0,5 п.п.