Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга 2кв. 2017 г.

Общая ситуация на рынке

Банк России продолжает последовательно снижать ключевую ставку: с 9,75% (март) до 9,25% (май) и до 9,0%(июнь) годовых.

Средний курс доллара за 2 кв.2017 г. составил 57,20 руб., сократившись на 2,5% по сравнению со средним показателем за 1 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.- май) – 1,7% против 2,9% (янв.-май 2016 г).
Уровень годовой инфляции – 4,1% (май).

В Петербурге в январе-мае 2017г. выросли обороты розничной торговли и общественного питания, индексы составили 101,8% и 103,4% соответственно (к аналогичному периоду 2016 г.).

Реальные денежные доходы населения в апреле 2017 г. сократились по сравнению с
аналогичным периодом предыдущего года, индекс составил 94,7%.

Индекс потребительских настроений в Северо-Западном регионе во 2 кв.2017 г.
сократился на 2 единицы и остаётся в «пессимистичной» зоне (94 пункта)*.

Предложение

Рынок качественной торговой недвижимости продолжает прирастать малыми объектами. Во 2 кв. 2017 г. объем ввода составил 3,6 тыс.кв.м (GLA), что на 26% ниже, чем в 1 кв. 2016 г. Весь указанный объем относится к одному объекту в составе ЖК «Лондон» в
Кудрово.

Объём предложения непосредственно торговых центров вырос относительно предыдущего периода всего на 0,1% и составил 2 783 тыс.кв.м. Общий объём предложения торговых площадей – 3 745 тыс.кв.м. Объём ввода в I полугодии составил всего 8,5 тыс.кв.м.
Во 2 кв.2017 г. было заявлено о планах строительства парка развлечений и ТРК (9,0 тыс.кв.м) в г. Коммунар Гатчинского района ЛО. Кроме того, ожидается завершение недостроя – ТК на Искровском пр.

Спрос

Средний уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжает снижаться. С учетом того, что новых крупных ТРК не появляется, темпы снижения вакантных площадей второй квартал подряд оцениваются, как высокие.

На конец 2 кв.2017 г. средний уровень вакансии в торговых центрах достиг уровня 4 кв. 2013 г. и составил 5,8%, снизившись относительно 1 кв. 2017 г. на 0,8 п.п. (12,1%). За I полугодие вакансия в ТЦ Петербурга сократилась на 2,1 п.п.

За отчётный период было анонсировано 4 крупных сделки (от 1 тыс.кв.м) обшей площадью 14,4 тыс.кв.м. 

Из крупных открытий: центр пляжного спорта «ПЛЯЖ» (3,0 тыс.кв.м) в ТРК «РИО»; парк активного отдыха Joki Joya (3,0 тыс.кв.м); «Елисейский мебельный дом» (1,55 тыс.кв.м) в ТК «Мебельный Дом»; Familia (1,2 тыс.кв.м) в ТЦ «Чкаловский»; Gloria Jeans (1,0 тыс.кв.м) в ТРК «Родео Драйв». Также следует отметить открытие первого аутлета Koton в дисконт-центре «Капитолий».

Рейтинг районов Санкт-Петербурга по уровню обеспеченности площадями в торговых центрах 1 на 1000 жителей

Коммерческие условия

Во 2 кв. 2017 г. диапазоны заявленных арендных ставок для якорных арендаторов остались на прежнем уровне: 3,6-13,2 тыс.руб./кв.м/год. Для операторов торговой галереи отмечается повышение нижней границы диапазона арендных ставок: 8,4 – 60,0 тыс. руб./кв.м/год.

Средние заявленные арендные ставки во 2 кв. 2017 г. изменились незначительно:
• Для якорных арендаторов – 9,4 тыс.руб./кв.м/год (+0,4%).
• Для торговой галереи рост составил также 0,4%, средняя арендная ставка – 20,8 тыс.руб./кв.м/год.

В I полугодии существенного колебания средней арендной ставки зафиксировано не было: +0,9% для торговой галереи и +0,2% - для якорных арендаторов - к показателям конца 2016 г.

Выводы и прогноз развития

Крупных объектов торговой недвижимости во 2 кв. 2017 г. не появилось. За I полугодие ввелось 8,5 тыс.кв.м (GLA). Выход на рынок крупных ТЦ следует ожидать не ранее конца 2018 г. (1 оч.Fashion House Outlet), а вероятнее всего – не ранее 2019 г.

Около 85% запланированных на 2019-2022 гг. объёмов приходится на южное направление.
Тренд снижения уровня вакансии сохранился в отчётном периоде, при этом темпы снижения
второй квартал подряд остаются высокими – 0,8 п.п. за квартал. За I полугодие вакансия
сократилась на 2,1 п.п.

С учётом восстанавливающегося спроса со стороны ритейлеров и отсутствия новых объектов прогнозируется дальнейшее снижение вакансии – до 4,8-5% к концу года.

Средние заявленные арендные ставки во 2 кв. 2017 г. выросли незначительно – на 0,4% - как для торговой галереи, так и для якорных арендаторов. В целом за полгода рост составил 0,9% - для торговой галереи и 0,2% - для якорных арендаторов.

Возможно повышение средней арендной ставки на 3-5% в течение года, особенно в успешных проектах.

Движение рынка за 2015-2017 гг.