Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга: торговая недвижимость

Предложение.

Объем качественных торговых площадей в торговых центрах в Санкт-Петербурге по итогам III квартала 2015 г. составил 2,64 млн м2, при этом обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет 507 м2 на 1000 жителей. Основной ввод в течение первых девяти месяцев наблюдался в сегменте гипермаркетов. В течение лета и в начале осени открылись такие гипермаркеты, как K-Ruoka, «Лента», а также первый гипермаркет новой сети «Ряды». В результате, совокупная торговая площадь современных объектов в Петербурге увеличилась до 3,58 млн м2.

Летом этого года произошло открытие универмага «У Красного моста». Пока универмаг работает в формате двух этажей, где представлены современные зарубежные fashion-бренды. До конца года ожидается открытие первой очереди профессионального аутлета Outlet Village Pulkovo компании Hines и второй очереди ТРК «Питер Радуга» компании Ralmir Holding. Оба проекта получили акты ввода в эксплуатацию в течение лета и запланированы к открытию осенью.

Дальнейшие планы по девелопменту торговых центров пока ограничены. Из крупных ТЦ,
находящихся сейчас в стадии активного строительства, в 2016 году откроется ТРК «Охта Молл», реализуемый концерном SRV.

Спрос.

Согласно данным Петростата, за январь-август 2015 года розничный товарооборот составил 88,6% от аналогичного периода 2014 года. Снижение наблюдалось как в сегменте продовольственных товаров (87,7% от показателей января-августа 2014 года), так и непродовольственных товаров (89% от показателей предыдущего года). Стоит также отметить, что в общем объеме товарооборота растет доля продовольствия (37% в этом году против 34% в прошлом году). Такие изменения иллюстрируют наблюдающийся на рынке тренд изменения покупательской корзины в сторону продуктов питания при сокращении затрат на непродовольственный сегмент.

По итогам III квартала уровень вакантных площадей в Санкт-Петербурге составляет около 8,5%. Однако несмотря на то, что визуально в торговых центрах число открытых магазинов сокращается медленно, высок процент помещений, которые предлагаются в аренду при наличии в них работающих арендаторов. Такая ситуация вызвана разными причинами: сложными условиями договора, при которых выход из проекта для арендатора будет дороже, чем сохранение магазина; нежелание собственника закрывать магазин, создавая в проекте ощущение «пустующих площадей».

Тем не менее, новые бренды продолжают выходить на рынок Санкт-Петербурга. С начала года торговые комплексы пополнились такими брендами, как Pimkie, Run&Fit (новый концепт от сети Intersport), магазин обуви CCC, украшения UNOde50, магазины одежды VILATTE, Conte de Florence и La Fée Maraboutée. К концу года ожидается открытие первого магазина Uniqlo в Санкт-Петербурге.

Коммерческие условия.

Растет число договоров, ставка в которых привязана к проценту с товарооборота арендатора. Также продолжает распространяться практика заключения рублевых договоров аренды, прежде всего в новых торговых центрах. В торговых центрах, реализованных с привлечением валютного финансирования, арендаторам предлагаются скидки по действующим договорам.

Тенденции и прогнозы.

Низкие объемы нового ввода торговых центров отчасти нивелируют низкую активность арендаторов – основная работа по привлечению новых брендов ведется в существующих объектах. На рынок выходят как новые fashion-операторы, так и новые игроки в сегменте общественного питания. По-прежнему актуально увеличение развлекательной компоненты в торговых центрах.

Стрит-ритейл.

III квартал 2015 г. в стрит-ритейле можно разделить на два периода – летнее затишье июля-августа и сентябрь. Летний период отличался выжидательной политикой многих клиентов и собственников, ожидавших повышения активности рынка к концу квартала, изменения или подтверждения уровня арендных ставок. Сентябрь отчасти подтвердил эти ожидания, показав повышение активности рынка. Однако уровень арендных ставок в целом остался на уровне предыдущего квартала.

К концу III квартала собственники помещений, срок экспозиции которых превысил 6 месяцев (в основном это не самые ликвидные по местоположению помещения или помещения с конструктивными сложностями), снизили ставки ниже среднерыночного уровня или выставили помещения на продажу.

По ликвидным объектам, где у арендаторов заканчивался срок договора аренды и арендатор не планировал освобождать помещение, многие арендодатели предпочли пролонгировать договор, так как уровень арендных ставок действующих арендаторов и ставок, предложенных новыми интересантами, зачастую находился на одном уровне.

Основными группами клиентов, проявивших активность в течение III квартала 2015 г., традиционно стали продуктовые ритейлеры и алкогольные магазины, продолжающие набирать обороты и сталкивающиеся с внутренней профильной конкуренцией. Активно рассматривали предложения такие форматы, как общепиты, фитнес-клубы, одежда уровня «средний минус», ювелирные магазины, сотовая связь, пекарни.

Большинство крупных игроков рынка настаивают на заключении долгосрочных договоров аренды. Арендодатели идут на подписание 5-10-летних контрактов при условии индексации в размере % от уровня инфляции или при условии оплаты % от товарооборота. Фиксированная индексация в размере 5-7% становится спорным вопросом при согласовании долгосрочных контрактов.

Из негативных тенденций III квартала можно отметить увеличение числа арендаторов, выходящих из согласовательного процесса или даже подписания договора аренды на финальных этапах. Планы развития некоторых операторов меняются в кратчайшие сроки.

В конце года мы не ожидаем изменения размера ставок аренды и цен покупки помещений. При отсутствии негативных геополитических и экономических изменений мы ожидаем сохранение высокой активности рынка до конца 2015 г.