Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за 2014 год

Ключевые события

ŠŠ Компанией «Газпром» полностью арендованы бизнес-центры класса А Trinity Place, Electro, «Цеппелин». Два объекта принадлежат девелоперской компании GHP Group. Состоялось несколько сделок по приобретению офисных центров.


Преимущественно бизнес-центры приобретались конечными пользователями для собственных нужд, в частности объекты «Трубецкой», «Литера» и Apollo, расположенные в центральных районах Санкт-Петербурга.

Состоялся официальный ввод в эксплуатацию следующих бизнес-центров (общая площадь каждого превышает 15 тыс. м2): Electro, Trinity Place, SetlCenter, Eightedges, «Виктория Плаза» (1-я очередь), офисное здание компании «Лукойл».Š В связи с ослаблением курса рубля ряд собственников бизнес-центров, которые ранее заявляли коммерческие условия в иностранной валюте, перешли на расчеты в рублях.

Предложение

Суммарная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге по итогам 2014 г. составила 2 184 тыс. м2. По-прежнему большую часть предложения на рынке составляют бизнес-центры класса В – 65%.


Учитывая качественные офисные центры суммарной площадью более 200 тыс. м2, используемые компаниями для собственных нужд, общая арендопригодная площадь высококлассной офисной недвижимости равна 2 390,7 тыс. м2.

За прошедший год в эксплуатацию было введено 200,4 тыс. м2 качественных офисных площадей. Большая часть нового предложения – 72% (144 тыс. м2) – относится к офисным центрам, представленным на рынке аренды.


Произошло снижение темпов ввода новых офисных площадей на 33% в сравнении с 2013 г. Это обусловлено в том числе и переносом сроков ввода ряда бизнес-центров, таких как «Формида», «Крюммель Хаус», «Сенатор» (Московский пр., 60), «Сенатор» 2-я очередь (Кропоткина ул., 1), двух офисных центров конгрессно-выставочного центра «Экспофорум», «Фландрия» и других, на 2015 г.

Стоит отметить увеличение доли офисных центров, построенных для собственных нужд и представленных на рынке для продажи. За истекший год рынок пополнился 10 такими объектами суммарной арендопригодной площадью 56 тыс. м2. Для сравнения: в 2013 г. было введено в эксплуатацию всего 2 подобных объекта суммарной площадью 33 тыс. м2.

Лидером по суммарной арендопригодной площади является деловой район «Московский проспект», где сосредоточено 14% от общего объема предложения на рынке аренды. На конец 2014 г. площадь качественных бизнес-центров в этой деловой зоне составляла 310 тыс. м2, при этом наиболее активное развитие район показал в последние 3 года, в течение которых произошел двукратный прирост предложения.

Спрос

На конец 2014 г. суммарная площадь предлагаемых на рынке аренды офисов составляла 248,7 тыс. м2 или 11,4% от общего объема предложения. Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А в конце IV квартала 2014 г.


составила 16,2%. По сравнению с показателем IV квартала 2013 г. показатель сократился на 6,3 п. п. Сокращение связано с заключением крупных сделок в сегменте бизнес-центров класса А с компаниями нефтегазового комплекса. Полностью были арендованы бизнес-центры Electro и Trinity Place суммарной площадью 59,4 тыс. м2.

Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса В по итогам 2014 г. составила 8,8%. За год показатель возрос на 1,5 п. п. К концу года наблюдалось усиление активности арендаторов, желающих оптимизировать затраты на аренду путем переезда в помещения меньшей площади или бизнес-центры с невысокой арендной ставкой.

За 2014 г. поглощение на рынке офисной недвижимости составило 128,7 тыс. м2 качественных площадей. В сравнении с предыдущим годом показатель суммарной арендованной площади увеличился на 18%, или на 19,5 тыс. м2. Отмечается тенденция увеличения доли бизнес-центров класса А в структуре поглощения, связанная с активным переездом структур компании «Газпром» в Санкт-Петербург. В сравнении с 2013 г. поглощение офисных площадей в классе А возросло на 37 тыс. м2, или на 22 п. п., и за 2014 г. составило 65% (84,1 тыс. м2) в общем объеме.

В 2014 г. наблюдалось увеличение спроса на приобретение офисных объектов, подогреваемое макроэкономической ситуацией в целом. За 2014 г. было зафиксировано
10 сделок по покупке/продаже офисных центров суммарной арендопригодной площадью 111 тыс. м2. Из них 5 офисных центров суммарной площадью 15 тыс. м2 были приобретены под собственные нужды. Формат небольшого бизнес-центра занимает прочную нишу и востребован среди конечных пользователей. Мотивация покупателей офисных объектов не всегда экономически обоснована, но зачастую базируется на стремлении снизить риски
непрогнозируемого роста ставок и недостаточно комфортного сервиса в бизнес-центрах.


Наблюдается увеличение доли компаний сырьевого сектора: в структуре сделок по аренде офисов нефтегазовые компании заняли 40%, или 65,6 тыс. м2. Подобные компании в 2013 г. делили первое место с IT компаниями и занимали 16% в структуре сделок. В таких секторах бизнеса, как строительство и девелопмент, дистрибьюция и торговля, консалтинг, реклама, энергетика и снабжение, наблюдается снижение интереса к аренде офисов.


Прогноз

В течение 2015 г. ожидается ввод в эксплуатацию около 330 тыс. м2 качественных офисных площадей. Если все заявленные офисные центры до конца года будут введены, то суммарная арендопригодная площадь превысит 2,5 млн м2.

Столь значительный прирост нового предложения может отразиться на уровне вакантных площадей: возможно увеличение доли до 17% в случае, если поглощение по итогам 2015 г. будет сопоставимо с показателем за 2014 г. Реалистичным сценарием представляется снижение суммы арендованной площади не менее чем на 30%. Вероятно сохранение тенденции приобретения офисных центров для собственных нужд.

Мы ожидаем, что в 2015 г. арендодатели офисных объектов класса А с высокой долей свободных площадей будут предлагать клиентам скидки и льготные коммерческие условия. Данный фактор отразится на средней ставке аренды: прогнозируется ее плавное снижение до 8%. Заметных изменений в коммерческих условиях в офисных центрах класса В не прогнозируется, в целом ставка будет стабильна.


Коммерческие условия

Средневзвешенная заявляемая ставка аренды в качественных бизнес-центрах класса А по данным на конец IV квартала 2014 г. составила 1 621 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы).

В сравнении с показателем IV квартала 2013 г. изменений не наблюдается. Средневзвешенная заявляемая ставка аренды в качественных бизнес-центрах
класса В по данным на конец IV квартала 2014 г. равна 1 083 руб./м2/мес. (включая НДС и операционные расходы).

В сравнении с показателем 2013 г. ставка снизилась на 9%. Снижение средней ставки связано с увеличением в структуре предложения бизнес-центров с низкой ставкой аренды, удаленных от центра города.

В связи с ослаблением курса рубля отмечается тенденция перехода ряда девелоперов, ранее номинировавших ставки аренды в иностранной валюте (доллары США, евро), на рублевый эквивалент. Также необходимо отметить, что девелоперы/собственники офисных центров готовы предоставить потенциальным арендаторам скидки, арендные каникулы, выполнять
отделку.