Рынок street retail. Санкт-Петербург, 2023 г.

«В 2023 году рынок стрит-ретейла восстановил утраченные прежде позиции благодаря высокому спросу на торговые помещения, а также уходу международных брендов и появлению свободных качественных площадей. Наибольшую активность показал сегмент общественного питания и фэшн, но если гастрономическая составляющая рынка равномерно продолжала прирастать в течение многих лет, то ажиотажная активность фэшн-сегмента ярко проявилась именно в 2023 году. В 2024 году ожидается стабилизация вакантности на достигнутом уровне и меньший объем сделок ввиду ограниченного предложения на основных торговых улицах Санкт-Петербурга», — Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.

Основные торговые коридоры центральных районов — главные улицы центральных районов, а также Московский проспект, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком, вокруг которых сконцентрирована основная деловая активность: Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Каменноостровский пр-т, Московский пр-т.

Второстепенные торговые коридоры центральных районов — улицы в центральных районах, примыкающие к главным торговым магистралям города, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком или расположенные в непосредственной близости к ним: ул. Б. Морская., ул. Б. Конюшенная, ул. Рубинштейна, Владимирский пр-т, ул. М. Морская, ул. Маяковского, ул. Восстания, ул. Кирочная, Загородный пр-т, ул. Гороховая, ул. Садовая, Средний пр-т В. О., Лиговский пр-т, Литейный пр-т, ул. Некрасова, ул. Жуковского, ул. Белинского.

Пешеходные торговые коридоры — улицы в центральных районах города с пешеходным потоком: ул. М. Садовая, ул. 1-я Советская, Тележный пер., ул. М. Конюшенная, 6–7-я линии В. О

Вакантность

В 2023 г. на центральных улицах Санкт-Петербурга отмечалась высокая активность арендаторов в формате стрит-ретейла. Рост турпотока в Северную столицу, постепенный уход международных брендов и активизация спроса со стороны российских ретейлеров привели к снижению вакантности. Таким образом, общий объем свободного предложения за 2023 г. сократился на 19% (до 28,4 тыс. м²) по сравнению с итогами 2022 г. Доля вакантных площадей снизилась на 1,8 п. п. по сравнению с декабрем 2022 года и составила 6,5%, достигнув допандемийных значений 2019 года. Наибольшее снижение (более 5 п. п.) вакантности отмечено на улицах Большая Конюшенная, Маяковского и Малая Морская.

Рост объема свободного предложения отмечался только на двух центральных улицах города. На Среднем проспекте В.О. доля свободных площадей за год увеличилась на 4,4 п. п., количество закрытых заведений превысило число открытых в 1,3 раза. Также вакантность на 2,3 п. п. выросла на Кирочной улице в связи с закрытием на ремонт станции метро «Чернышевская» до мая 2024 года.

Структура арендаторов

Основными арендаторами помещений в формате стрит-ретейл на центральных улицах города остаются кафе и рестораны (39%), магазины одежды (13%) и продуктовые магазины (9%). По итогам 2023 года присутствие фэшн-ретейлеров, а также кафе и ресторанов увеличилось на 0,9 п. п. и 0,4 п. п. соответственно. Доля продуктовых магазинов, напротив, сократилась на 0,4 п. п., что вызвано ростом закрытий небольших продуктовых точек и закрытием трех магазинов AB Daily. Тем не менее в формате стрит-ретейла продолжали развиваться такие продуктовые сети, как «Вкусвилл» и «Дикси», а также магазины алкогольной продукции.

По объему площадей, занятых арендаторами, основной прирост наблюдался у таких ретейлеров, как обувные магазины (+55,7 п. п.) и табачные лавки (+25,6 п. п.). Например, анонсировано открытие флагманского магазина обуви SuperStep площадью 2 000 кв. м на Невском проспекте.

Фэшн-бренды

В 2023 году на центральных торговых коридорах города открылось рекордное количество магазинов одежды, обуви и аксессуаров за последние 5 лет — 87, из которых больше трети представлены на основных фэшн-коридорах города (Большой пр-т П. С., СтароНевский пр-т, Б. Конюшенная ул.). Следует отметить, что 93% площадей арендовали российские ретейлеры. Также в 2023 году отмечается минимальное количество закрытий фэшн-арендаторов (55).

На Большом проспекте П. С. наблюдался высокий спрос на помещения со стороны ретейлеров одежды, обуви и аксессуаров — здесь в 2023 году открылся 21 бутик. Это позволило проспекту занять лидирующие позиции по доле площадей, занятых фэшн-брендами (36%), сменив прежнего лидера — Старо-Невский проспект (35%). Увеличение числа модных магазинов в локации Петроградской стороны произошло в том числе из-за закрытия заведений общественного питания: на 10 закрытых кафе пришлось только 7 открытых. Однако уже к концу года здесь наблюдался постепенный спад ажиотажа в связи с ограниченным количеством доступных для аренды помещений.

Параллельно с противостоянием главных модных улиц города изменилась ситуация и на Большой Конюшенной улице, где отмечалось существенное увеличение доли магазинов одежды, обуви и аксессуаров — прирост 8 п. п. за год. Таким образом, 23% площадей торгового коридора по итогам 2023 года занято фэшн-брендами.

Общественное питание

В 2023 г. на основных торговых коридорах Северной столицы открылось 194 новых заведения общественного питания. Наибольший прирост кафе и ресторанов отмечается на основной части Невского пр-та (21), ул. Маяковского (14) и ул. Некрасова (13). Статус главной улицы города и рост туристического потока обусловливают лидирующую позицию Невского пр-та. При этом на улицах Некрасова и Маяковского формируется новый гастрономический кластер с барами, кафе и ресторанами. 

Помимо роста открытий в данных локациях, также отмечается и увеличение закрытий заведений, что свидетельствует о повышенной ротации в сегменте. Основная ротация наблюдается среди баров, которые в условиях высокой конкуренции вынуждены рисковать и создавать уникальное предложение, которое не всегда становится успешным.

Среди заведений общественного питания на центральных торговых коридорах города наибольший объем площадей занимают рестораны (48%), а также различные барные концепции (20%). 

Заведения общественного питания на Невском пр-те в первую очередь представлены классическими кафе/ресторанами (51%), а остальное предложение в основном сформировано столовыми и пекарнями. На улицах Некрасова и Маяковского лидируют бары и пабы, занимая более 40% действующих площадей. При этом улица Рубинштейна свою барную специализацию постепенно утрачивает, а новые открытия представлены в основном ресторанами.

На Невском проспекте в 2023 году открылось грузинское бистро «МамаРада» (Невский пр-т, д. 47), а также «Столовая №1» и ресторан «Большой Грузинский», расположившиеся на двух разных этажах бывшего культурно-кулинарного проекта «Библиотека вкусов». Также состоялось открытие уже трех локаций стрит-фуда VLAVAШЕ (Невский пр-т, д. 10, Невский пр-т, д. 27 и Невский пр-т, д. 63), а на месте бывшего Stars Coffee (Невский пр-т, д. 55) открылось кафе «Шоколадница». 

Среди открытий 2023 года также можно выделить бар Technodoner с берлинскими донерами, техно и рейвами на ул. Некрасова, д. 28, бар No Cap на ул. Рубинштейна, д. 28 с лаунж-зоной и танцплощадкой, оформленной в стилистике киберпанка, стильную спешелти-кофейню how are you? с авторскими позициями напитков, собственной выпечкой и концепцией «поздних завтраков» (ул. Маяковского, д. 17), итальянскую тратторию Ponte (ул. Рубинштейна, д. 15–17) и уникальную рюмочную, сочетающую настойки и чебуреки «У Ларисы» на ул. Маяковского, д. 39.

Коммерческие условия

В 2023 г. изменение запрашиваемых арендных ставок показало разнонаправленную динамику. Большинство торговых коридоров демонстрировали рост арендных ставок на уровне 5–7% за год, а на основной части Невского проспекта, Большом пр-те П. С. и Большой Конюшенной улице ставки увеличились на 10% на фоне активизации спроса и снижения вакантности. Таким образом, на основной части Невского проспекта диапазон запрашиваемых ставок составил 6 200–11 000 рублей за м² в месяц, включая НДС. 

Закрытие метро и перераспределение пешеходных потоков привели к снижению запрашиваемых арендных ставок на Кирочной улице и росту — на улице Восстания.

Прогноз

В 2024 году прогнозируется стабилизация вакантности на центральных улицах Санкт-Петербурга на уровне 5–7%, что является достаточно низким показателем на рынке. На СтароНевском пр-те ожидается новый виток качественного развития после затяжного периода «простоя», так как на смену «тяжелому люксу» придут новые бутики премиального сегмента. Средние запрашиваемые арендные ставки будут точечно расти ввиду небольшого объема свободного ликвидного предложения и стабильно высокого спроса на торговые помещения, а также за счет изменения среднерыночной индексации по договорам с 5% до 7%.