Рынок Street Retail. Санкт-Петербург, 2022 г.

Основные показатели. Динамика*

Основные торговые коридоры центральных районов – главные улицы центральных районов, а также Московский проспект, с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком, вокруг которых сконцентрирована основная деловая активность: Невский пр-т, Большой пр-т П. С., Каменноостровский пр-т, Московский пр-т.

Второстепенные торговые коридоры центральных районов – улицы в центральных районах, примыкающие к главным торговым магистралям города с максимальным автомобильным и пешеходным трафиком или расположенные в непосредственной близости к ним: Б. Морская ул., Б. Конюшенная ул., Рубинштейна ул., Владимирский пр-т, М. Морская ул., Маяковского ул., Восстания ул., Кирочная ул., Загородный пр-т, Гороховая ул., Садовая ул., Средний пр-т В. О., Лиговский пр-т, Литейный пр-т, Некрасова ул., Жуковского ул., Белинского ул.

Пешеходные торговые коридоры – улицы в центральных районах города с пешеходным потоком: М. Садовая ул., 1-я Советская ул., Тележный пер., М. Конюшенная ул., 6–7-я линии В. О.

Основные торговые коридоры спальных районов – крупные нецентральные магистральные улицы, связывающие несколько районов города. Вокруг этих улиц сконцентрирована деловая активность и/или сформирован и формируется значительный объём жилой застройки: Ленинский пр-т, Славы пр-т, Комендантский пр-т, Просвещения пр-т.

* в сравнении с итогами 2021 г.

** при расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах

Источник: NF Group Research, 2023

Предложение

В течение 2022 г. рынок встроенных коммерческих помещений продолжал восстанавливать утраченные в период пандемии позиции. Увеличение туристического потока благодаря российским туристам и активизация спроса на помещения в формате торговых коридоров привели к снижению вакантности в центральных районах города. Таким образом, общий объём свободного предложения за 2022 г. снизился на 6% − до 43,9 тыс. м².

По итогам 2022 г. общий объём площадей формата street retail составил 525,6 тыс. м². В среднем по городу доля вакантных площадей составила 8,4%, сократившись на 0,6 п. п. за год, однако еще не достигла уровня, характерного для допандемийного периода (7,0−7,5%). Наибольшее снижение (более 10 п. п.) доли свободных площадей отмечено на ул. Белинского, Владимирском пр-те и Загородном пр-те. 

На Невском проспекте свободно 8% площадей, при этом на основной части Невского пр-та пустует 6,6%, а на Старо-Невском пр-те – 11,1%. Девять магазинов иностранных брендов по данным на конец декабря 2022 г. оставались временно закрытыми. 

Структура профилей арендаторов за год изменилась незначительно. По-прежнему большую часть площадей занимают кафе и рестораны, продукты и магазины одежды. При этом объём площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания и продуктов, увеличился на 3,1% и 5,4% соответственно по сравнению с 2021 г. Было отмечено точечное открытие новых супермаркетов либо оптимизация локаций и занимаемых площадей. В стрит-ретейле развивались продуктовые ретейлеры «Магнит», «Вкусвилл», «Дикси» и «Мини Лента». Сокращают количество магазинов «Великолукский мясокомбинат», «Фасоль» и др. 

Увеличение площадей, занимаемых кафе и ресторанами, связано с ростом туристического потока. В первую очередь это отмечается на основных туристических локациях. Например, на Невском проспекте число открытий превышает число закрытий заведений общественного питания. В 2022 г. на главной улице города открылось 33 кафе и ресторана, а закрылось 22. Среди новых ресторанов стоит выделить Alice Garden (Невский пр-т, д. 25), Linguini (Невский пр-т, д. 22), Chang (Невский пр-т, д. 97), бар Feromon (Невский пр-т, д. 131), «Мидийное место» на Невском пр-те, д. 18, кафе Cinnabon на Невском пр-те, д. 76.

Сегмент банков и микрофинансов продолжил тенденцию по оптимизации занимаемых площадей. В 2022 г. количество закрытых (28) отделений банков превысило количество новых открытий (13) более чем в два раза.

При рассмотрении торговых коридоров города по отдельности структура профилей арендаторов различается. В спальных районах превалируют продуктовые магазины: их доля в структуре предложения составляет 16%. В центре города наиболее активными являются операторы общественного питания с долей 30–40%. На улицах со сформированной специализацией, например Рубинштейна ул., Белинского ул., М. Конюшенной ул., данный показатель может достигать 60–70% от общего объёма занятых арендаторами помещений.

Географическое распределение долей вакантных площадей

Доля заведений общественного питания на ул. Рубинштейна по итогам 2022 г. составила 74%, что является одним из самых высоких показателей с 2016 г. Однако за прошедший год количество закрытий ресторанов превысило количество открытий, что говорит о снижении интереса к локации со стороны арендаторов. Закрытие ряда заведений привело к росту вакантности: по итогам 2022 г. доля свободных торговых площадей выросла на 3 п. п. – с 1% до 4%. В 2023 г. возможен дальнейший рост вакантности ввиду насыщенности этой локации разными форматами кафе, ресторанов и баров. 

В целом за 2022 г. было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 35% и 31% соответственно.

В сфере общественного питания количество открытий кафе и ресторанов за 2022 г. превысило значения двух пандемийных годов, когда в силу вводимых ограничений эта сфера испытывала сложности. В 2022 г. открылось 277 новых заведений (+4% по сравнению с 2021 г. и +1% по сравнению с 2020 г.). По итогам 2022 г. в среднем по городу ротация* составила 10,5%, что на 1,5 п. п. больше, чем в 2021 г. Основной прирост произошел за счет ребрендинга уходящих из России иностранных сетей.

Количество закрытых кафе и ресторанов – 218, что лишь немногим больше, чем в 2021 г. (203), и на 44% меньше, чем в 2020 г. (389).

Это свидетельствует об адаптации операторов общественного питания к изменившимся условиями спроса на рынке со стороны клиентов, а также о лояльности и гибкости собственников помещений в вопросах обсуждения коммерческих условий. 

Большой пр-т П. С. можно считать одним из лидеров среди центральных коридоров города по спросу со стороны клиентов на аренду встроенных помещений в 2022 г., чему способствовало появление нового предложения после ухода иностранных брендов. Помещения, ранее арендованные брендами COS, &Other Stories и H&M, заняли магазины товаров для детей и мам «Кенгуру», женской обуви и аксессуаров «Эконика» и женской одежды 2MOOD. Помимо этого, фирменный магазин аксессуаров Arny Praht открыл магазин на Большом пр-те П. С., д. 92. По сравнению с другими торговыми коридорами Северной столицы Большой пр-т П. С. имеет свою специализацию и позиционируется, как fashion локация. Наибольший объём площадей в стрит-ретейле по итогам 2022 г. здесь занимают магазины одежды и обуви (26%).

По итогам 2022 г. в среднем по городу ротация* составила 10,5%, что на 1,5 п. п. больше, чем в 2021 г. Основной прирост произошел за счет ребрендинга уходящих из России иностранных сетей. 

* При расчёте ротации учитываются только занятые арендаторами помещения в сравниваемых периодах

Коммерческие условия

В 2022 г. изменение средних запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. С одной стороны, уход иностранных брендов и опасения по поводу роста вакантности на Невском пр-те привели к снижению верхней границы диапазона ставок. На Старо-Невском пр-те ставки снизились на 10%, а на основной части Невского – на 6% за счет снижения порога максимальных ставок. Это связано с тем, что снижается спрос на самые дорогие помещения. Кроме того, снижение ставок произошло на Садовой улице (-5%). На всех остальных торговых улицах города ставки оставались неизменными или выросли в пределах 1–4%.

Прогноз

В 2023 г. при условии, что иностранные компании, приостановившие деятельность, уйдут с локального рынка, на Невском пр-те прогнозируется изменение доли свободного предложения до 10% и выше. На Старо-Невском пр-те показатели вакантности могут достигнуть 15%. Освободившиеся помещения будут занимать новые торговые сети как региональные, так и международные, ранее не представленные в Санкт-Петербурге, поэтому достижение оптимальных показателей доли свободных площадей (менее 10%) ожидается уже к концу 2023 г. Арендные ставки сохранятся на уровне 2022 г., а индексация по действующим договорам снизится до 3–4% вместо традиционных 5–6%. Таким образом, помещения стрит-ретейла на Невском пр-те станут еще более привлекательными для арендаторов. Также в условиях высокого уровня конкурентной борьбы за локального потребителя ожидается обновление форматов и концепций ретейлеров. Наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.