Санкт-Петербург. Сервисные апартаменты. Показатели и тренды

Объем петербургского рынка сервисных апартаментов и апарт-отелей в 9 раз превышает московский. С учетом заявленных и выведенных на рынок проектов аналитики «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») ожидают, что к 2023 году разрыв сократится, но и тогда Петербург по развитию этого сегмента будет в 4,3 раза опережать столицу.

Формат сервисных апартаментов в Петербурге показал высокую устойчивость к кризису. Номерной фонд в действующих апарт-отелях увеличился на 6 470 юнитов. Управляющие компании перестроились на работу с внутренним туризмом, а также на сдачу номеров на средний (от 2 недель) и длительный срок. В раскрученных проектах даже во время локдауна – в апреле – мае 2020 года - несмотря на массовую отмену краткосрочных и среднесрочных бронирований, загрузка не падала ниже 50%. Опытные операторы уже к августу-сентябрю вышли на нормальные сезонные показатели загрузки – 90% и выше, опережая классические отели. Тарифы для арендаторов стали возвращаться к нормальным рыночным ставкам.

Несмотря на кризис, сервисные апартаменты остались привлекательным инвестиционным инструментом. Сервисные апартаменты раскупаются, объем предложения на первичном рынке апартаментов за 2020 год сократился примерно на 40-42%. Цены на квадратный метр от застройщиков выросли на 20-25%, в зависимости от локации проекта.

Застройщики, со своей стороны, анонсировали шесть новых проектов сервисных апартаментов с общим количеством номеров около 2 800. Был также реанимирован проект на площади Мужества – он будет достроен в формате многофункционального комплекса, включающего 240 сервисных апартаментов.

В настоящий момент в городе действует 16 сервисных апартаментов и апарт-отелей. Еще 19 апарт-отелей находится в стадии строительства. Доля сервисных апартаментов составляет, по разным оценкам, 82-90% от всего рынка апартаментов Петербурга, включая элитные и загородные проекты. В 2023 году номерной фонд апарт-отелей сравняется здесь с классическим гостиничным фондом, компенсировав дефицит мест размещения уровня 3*.

(данные «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»)

Для сравнения: в Москве открыто 11 апарт-отелей и комплексов сервисных апартаментов. Однако в столице предпочитают делать более компактные проекты в этом сегменте – суммарный объем номерного фонда пока не превышает 1 600 юнитов. В строительстве находится 18 апарт-отелей и к 2023 году число апартаментов вырастет с низкой базы в 4 раза.

(данные PwC)

Напомним, на мировом рынке количество апартаментов за 2018-2019 годы увеличилось на 24%, составив перед пандемией около 1,2 млн номеров (около 10% от номерного фонда классических отелей).

По мнению аналитиков «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), основные тренды на рынке сервисных апартаментов Петербурга выглядят так:

- крупные апарт-отели строятся и запускаются в нетуристических локациях, отдавая ориентируясь на долгосрочную аренду номеров с гостиничными сервисами и закладывая основы «белого» рынка аренды жилья;

- крупные проекты становятся мультиформатными, закладывая гостиничную составляющую, формат коливинга, корпуса для среднесрочного и долгосрочного размещения гостей;

- инфраструктура апарт-отелей становится разнообразнее и креативнее, включая досуговую, образовательную, спортивную, медицинскую составляющие;

- растет число профессиональных управляющих компаний с функциями гостиничных операторов;

- заявленные ставки доходности для инвесторов корректируются с оптимистичных и рискованных 15-17% до разумных 8-11% годовых; с ростом цены квадратного метра доходность естественным образом снижается, однако даже те, кто входит в проект сейчас, могут рассчитывать на 8-9% на второй-третий год работы апарт-отеля при условии профессионального управления объектом;

- гостиницы проигрывают конкуренцию апарт-отелям в сегментах 3* и 4* как более гибкому формату, лучше приспособленному не только к экономическим шокам, но и обычной сезонности гостиничного бизнеса;

- Петербург остается драйвером российского рынка апартаментов, однако регионы проявляют деятельный интерес к формату, в том числе из-за того, что местные инвесторы, не видя подобного продукта на своем локальном рынке, вкладываются в приобретение сервисных апартаментов в Северной столице.

Главным фактором риска в этих условиях остается намерение Минстроя РФ приравнять апартаменты к обычному жилью, которое, согласно действующему законодательству, нельзя эксплуатировать в качестве гостиницы (объекта временного размещения). Пока законодательство по апарт-отелям формируется исключительно с учетом московского опыта, где большая часть апартаментов действительно строится для личного проживания собственников.

По мнению председателя правления ГК «БестЪ» Андрея Лушников такая попытка может стать довольно спорным шагом, идущим вразрез с мировыми трендами:

«Если мы посмотрим, что происходит в таких туристических центрах, как, например, Дубаи, где нет никакой истории, а строится и приживается только то, что действительно пользуется спросом, мы увидим невероятную популярность такого формата как сервисные апартаменты. В даунтаунах мировых столиц идет активное переформатирование бизнес-центров в отели и апартаменты. Мир меняется, молодежь стремится в центры мегаполисов, люди хотят жить в новых сообществах, и апартаменты прекрасно это позволяют. Есть много людей и более старшего возраста, которым не нужна социальная инфраструктура в виде поликлиники, детских садов и пр. Им важны мобильность и сервис. Апартаменты совершенно не мешают развиваться ни жилью, ни классическим гостиницам. Кроме того, все эти форматы можно успешно совмещать в одном проекте».

«Попытка разделить апартаменты на апарт-отели для кратковременного проживания и псевдо-жилье, ориентируясь исключительно на инфраструктуру проекта, ошибочна, - добавляет Николай антонов, партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ», управляет сетью апарт-отелей под брендом AVENUE). - Она оставляет за бортом тех, кто предпочитает снимать апартаменты годами, потому что им удобно так жить – с круглосуточной охраной, службой ресепшн, возможностью заказать уборку, смену постельного белья, выгул собаки. Есть простой и надежный критерий: наличие гостиничного оператора, который профессионально управляет зданием, сдает апартаменты в аренду и обеспечивает постояльцам сервис – неважно, проживают они две недели или остаются годами. Кому плохо от того, что на рынке есть легальное арендное жилье, доходы от которого облагаются налогом?

Я, со своей стороны надеюсь, что законодатель не запретит продажу сервисных апартаментов по ДДУ, потому что это так же странно, как запретить совместное инвестирование частных лиц, компаний, фондов в строительство коммерческой недвижимости или долевое владение недвижимым имуществом. Тогда застройщики по-прежнему будут получать разрешения на строительство гостиниц и продавать не квартиры, а номера – естественно, со всей инфраструктурой, которая нужна для организации профессионального гостиничного сервиса».

Проекты сервисных апартаментов и апарт-отелей Санкт-Петербурга на разной стадии реализации (февраль 2021 года)

(данные «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»)