Тенденции рынка в Санкт-Петербурге, 3 квартал 2019

ТЕНДЕНЦИИ

Офисная недвижимость

Валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2019 составляет 3,114 млн м2 .

По состоянию на конец 3 квартала 2019 года средний уровень вакансии на рынке офисной недвижимости практически не изменился относительно итогового значения 2018 года (–0,1 п.п.). На конец сентября 2019 года свободно около 168 000 м2 или 5,4% от общего объема предложения.

Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2018.

В 2019 году наблюдается существенный рост спроса на услуги в сегменте коворкингов, в том числе со стороны крупных компаний.

Складская недвижимость

По итогам 3 квартала 2019 средний уровень вакансии на рынке складской недвижимости увеличился незначительно (+0,4 п.п.) относительно аналогичного показателя на декабрь 2018. В абсолютном выражении свободно около 96 000 м2 , или 3,2% от общего объема предложения на рынке.

Основной объем спроса формировали предприятия торговли.

В первом полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением. Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии будет оказывать сдерживающее влияние на ставки аренды в четвертом квартале.

Торговая недвижимость

За 9 месяцев 2019 года на рынке торговой недвижимости было открыто два торговых центра, два гипермаркета, и сдан в эксплуатацию один мебельный центр. По данным на конец сентября 2019 в торговых центрах вакантно около 3,5% площадей.

Анализ предложения

По состоянию на конец сентября валовая арендопригодная площадь бизнес-центров класса А составила 1,081 млн м2 , класса В – 2,033 млн м2 .

В 1-3 кв. 2019 года были введены в эксплуатацию шесть офисных зданий, общей арендопригодной площадью 35,5 тыс. м2 . Пять объектов относятся к спекулятивным офисным центрам (валовая GLA=32 тыс. м2 ).

В 2019 году ожидается ввод в эксплуатацию меньшего объема офисных площадей по отношению к предыдущему году (–29%). При этом доля спекулятивного строительства значительно превысит показатель 2018 года и будет сопоставима с объемом ввода 2017 года: более 100 тыс. м2 .

Анализ спроса

Основной спрос в первом полугодии формировали IT компании. На долю этого сектора приходится 37% арендованных офисных площадей.

Объем сделок по аренде офисных помещений за 9 месяцев 2019 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 75 тыс. м2 .

Заполняемость

За 9 месяцев 2019 не произошло существенного изменения объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, в силу невысоких темпов прироста нового спекулятивного предложения.

На конец сентября 2019 года в офисных центрах класса А вакантно 3,6% площадей (около 38,7 тыс. м2 ).

В классе В вакантно 6,4% или в абсолютном выражении – 129,3 тыс. м2 .

Арендные ставки

Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября 2019 года составляет 1 970 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За девять месяцев арендная ставка в бизнес-центрах класса А незначительно возросла (+1,5%, исключая внутриквартальные колебания).

Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 280 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +2,0% по сравнению с декабрем 2018 года.

Доля Maris

При участии Maris | Part of the CBRE Affiliate Network за 9 месяцев 2019 года было реализовано 25 000 м2 . Maris на протяжении 8 лет сохраняет лидирующую позицию по реализации офисных площадей среди международных консультантов.

Анализ предложения

За 9 месяцев 2019 года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 6 комплексами общей площадью около 99 300 м2 , что на 70% больше объема, введенного за аналогичный период прошлого года.

Основной прирост произошел за счет новых спекулятивных объектов, введенных на территории логопарков «Осиновая Роща» и «М10». Первый был реализован на этапе строительства.

В третьем квартале был введен в эксплуатацию первый в 2019 году складской комплекс, возведенный по схеме built-to-suit, площадью 15 000 м2 .

По состоянию на конец сентября площадь складских центров класса А составила 2,107 млн м2 , класса В – 856 тыс. м2 .

До конца 2019 года ожидается ввод в эксплуатацию около 41 700 м2 складской недвижимости. Распределение между спекулятивным предложением и форматом built-to-suit: 79% и 21%, соответственно.

Анализ спроса

В 2019 основными арендаторами качественных складских комплексов в Санкт-Петербурге выступали торговые операторы (47%). Объем сделок за 9 месяцев составил не менее 229 тыс. м2 .

Заполняемость

В 1-3 кв. 2019 наблюдалось увеличение уровня вакансии в складских комплексах класса А на +0,6 п.п. за счет прироста объема нового спекулятивного предложения и освобождения крупных блоков в действующих комплексах.

По данным на конец 3 квартала в складских комплексах класса А в среднем свободно 3,3% площадей.

В классе В средний уровень вакансии не изменился и составил 3,2%.

Суммарно по итогам 3 квартала на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 96 000 м2 (3,2% от валового объема предложения на рынке).

Арендные ставки

В первом полугодии на рынке сохранялась тенденция некоторого увеличения запрашиваемых ставок аренды в складских объектах высокого качества с удачным расположением.

Рост спекулятивного предложения на рынке наряду с сохранением положительной динамики вакансии будет оказывать сдерживающее влияние на ставки аренды в четвертом квартале.

Средний диапазон арендных ставок по итогам полугодия составил 460-560 рублей за м2 в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.

Анализ предложения

В январе-сентябре 2019 года рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга пополнился несколькими объектами. Открыт торговый центр «Перрон», торговый комплекс «Индустриальный», гипермаркет «Лента», гипермаркет SPAR. Введен в эксплуатацию центр мебели и интерьера «Кубатура».

В 4 квартале ожидается открытие аутлетцентра FASHION HOUSE, ТК «Солнечный город» и гипермаркета Лента. Валовая арендопригодная площадь трех проектов более 27 тыс. м2 .

Анализ спроса

В январе-августе 2019 года в Санкт-Петербурге объем оборота розничной торговли вырос на 0,8%, по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

За 9 месяцев произошло перераспределение сил ряда игроков рынка. Ушли с рынка ритейлер Next, магазины цифровой техники «КЕЙ», продуктовые магазины «Полушка», «Лайм» и «Всенародный». Уходит с рынка розницы бренд женской одежды Karen Millen. В 2,5 раза сократил свои магазины в городе сеть «Красный куб».

Сохраняется тренд открытия демократичных точек общественного питания. Новые кофейни, фастфуды и бары, открываются как в торговых центрах, так и в помещениях формата street retail на основных торговых магистралях города с большим пешеходным трафиком.

В Санкт-Петербурге появляется новый формат организации питания – фуд-холл. В городе открылось два заведения такого формата на Василеостровском рынке, площадью 3000 м2 и в ТРК «Сити Молл», площадью более 4500 м2.

Заполняемость и арендные ставки

В начале октября 2019 года вакантно 3,5% площадей в торговых центрах. Данный показатель снизился по сравнению с 2018 годом. При этом ротация арендаторов существенна.