Годовой обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга (2017 год)

Предложение

По итогам 2017 года общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 92 тысячи кв.м и достиг уровня в 2,7 млн. кв.м.

Показатель нового ввода минимален с 2011 года. На фоне ограниченности качественного спекулятивного предложения продолжается укрепление тенденции выхода проектов с максимальной заполняемостью.

По итогам 2017 года укрепилась доля спекулятивных складов. 70% вновь введенных площадей построены для спекулятивных нужд.

Структура общего стока качественных складских помещений существенно не изменилась. На начало 2018 года склады, реализованные для собственных нужд, составляют 54% от общего объема предложения, спекулятивное предложение занимает долю в 46%.

Типовые запросы арендаторов в 2017 году

Аренда склада: 1000-2500 кв.м, высота потолка от 6-и метров, 2-ое ворот на блок, уровень пола 1,2 метра, наличие стеллажей.

Покупка склада: помещения площадью 2000–5000 кв.м, удобная транспортная доступность, потолок от 10 метров.

Заявки на аренду от производственных компаний: помещение площадью 1000-3000 кв.м, выделенная мощность 100-300 кВт, наличие кран-балки.

Заявки на покупку от производственных компаний: помещение площадью 5000-10000 кв.м, выделенная электрическая мощность 500-1,5 МВт.

Спрос

На фоне рекордно низкого ввода качественных складских площадей продолжается снижение уровня вакансии.

На текущий момент вакансия в качественных складских комплексах находится на уровне 4%

По итогам 2017 года структура спроса существенно не изменилась. Высокую активность исторически демонстрируют компании FMCG сегмента, дистрибьютеры непродовольственных товаров.

По итогам 2017 года компании логистического сектора вернул второе место в структуре сделок по аренде – 28% против 19% в 2016 году. Крупнейшая сделка была заключена логистической компаний Alidi, арендовавшей 15 000 кв.м в складском комплексе «Октавиан».

Стабильно высокий спрос демонстрируют компании производственного сектора, однако, ввиду ограниченного предложения в сделки переходит только треть заявок.

Ставки аренды

На конец 2017 средний уровень арендных ставок, номинируемых собственниками, составляет 4 100 рублей за квадратный метр в год год без учета НДС, коммунальных услуг, операционных расходов.

В 2017 году ставки аренды продолжали демонстрировать умеренный рост на фоне дефицита нового предложения. По итогам 2017 года ставки увеличились на 2,5%.

Производственные компании рассматривают ставку аренды не выше 360-380 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС, при этом коммунальные расходы оплачиваются отдельно.

Тенденции и прогнозы

По нашим оценкам, 80% запросов на аренду и покупку помещений приходит от производственных компаний. Наибольшую активность проявляют компании из отрасли легкой промышленности и среднего машиностроения.

Традиционно высок спрос со стороны производителей продуктов питания, но предложение качественных помещений под пищевое производство на рынке Петербурга очень ограничено. На ряду с ними спрос формируют логистические компании, дистрибьюторы товаров народного потребления, строительных и отделочных материалов.

Ввиду этих условий все больше собственников выражают готовность строить объекты по схеме built-to-suit под конкретного арендатора с соблюдением требований клиента.

Арендаторы опасаются рисков: во-первых, более высоких ставок, в сравнении с рыночным уровнем ставок на существующие объекты, во-вторых, срыва указанных сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Потенциальные арендаторы наряду с арендой все чаще рассматривают варианты покупки объектов.

Со стороны арендаторов наибольшей востребованностью пользуются производственные помещения в черте города, оборудованные грузоподъемными механизмами (кран-балки грузоподъемностью от 5 тонн и выше).

Средняя площадь блока по запросу на аренду склада составляет 1500-2000 кв.м, средняя площадь по запросу на аренду производственных площадей - 2000-3000 кв.м.

Арендаторы формируют высокий уровень спроса на небольшие блоки площадью до 1000 кв.м в формате light industrial.

Знаковые события рынка

Raven Russia приобрел складской комплекс «Гориго» общей площадью 87 000 кв.м в промышленной зоне «Горелово».

PNK Group анонсировала строительство офисно-складского комплекса для компании Victoria Stenova площадью 9000 кв.м в индустриальном парке «Софийская-КАД». Это первая сделка в парке.

Девелопер Nordway анонсировал старт строительства спекулятивного склада «Логопарк М-10» площадью 28 000 кв.м в Шушарах на 2018 год.

«Севкабель» анонсировал строительство завода стоимостью 3 млрд рублей на территории индустриального парка «Марьино». Строительство планируется начать во втором полугодии 2018 года.

Продолжает развитие фармкластер Петербурга. Так,фармацевтическая компания «Полисан» заканчивает строительство третьей очереди завода. Активность проявляют и более мелкие компании фармацевтического рынка: в 2017 году IPG.Estate закрыла сделку по покупке склада фармацевтической компанией в Приморском районе.

Компания Fazer отложила строительство завода в Петербурге на три года. Планируемые инвестиции в проект должны были составить 14,8 млрд рублей.

Из-за разгоревшегося корпоративного конфликта один из крупнейших интернет-ритейлеров России «Юлмарт» начал предлагать свои новые распределительные центры в продажу и аренду.

Предприятия «серого пояса» продолжают активно выводить площади в аренду и продажу. Например, АО «ЛОМО» в 2017 году высвободило под аренду ряд производственных площадей. В течение 2017 года компания IPG.Estate успешно реализовала три сделки по аренде общей площадью 10 000 кв.м.