Фонды идут на стройку

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) – новый инструмент финансового рынка, позволяющий инвестировать в недвижимость широкому кругу инвесторов. Они появились в России чуть больше года назад, но уже сейчас количество желающих заработать на квартирах, офисах и торговых центрах неуклонно растет.

Средства в ЗПИФН вкладываются не для того, чтобы «на выходе» получить квадратные метры жилья, а для того, чтобы впоследствии приумножить деньги. Подавляющее большинство российских фондов недвижимости связаны со строительством жилья или коммерческой недвижимости. Объектов как таковых в активах управляющих компаний нет, они создаются в результате деятельности фонда.

В Санкт-Петербурге на рынке коллективных инвестиций в строительство сейчас работает шесть управляющих компаний: «КИТ», «ПСБ», «Энергокапитал», «Свиньин и партнеры», «Пан-Траст», «Дворцовая площадь». Самые крупные фонды – «Российская жилая недвижимость» и «Межрегиональный фонд недвижимости». Ими управляет УК «Креативные инвестиционные технологии» (КИТ). В распоряжении остальных управляющих компаний по одному фонду, причем некоторые из них начали развивать это направление совсем недавно. ЗПИФ недвижимости «Северная столица» под управлением «Пан-Траст» начал работу в мае 2005 года.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости бывают рентными и девелоперскими. Первые предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов от сдачи площадей в аренду. Пока в Петербурге только один рентный ЗПИФН – «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость», которым управляет компания «Свиньин и Партнеры». В собственности фонда находится бизнес-центр «Нарвский». Недавно УК «Свиньин и партеры» подвела итоги первого года своей работы. Доходность инвестиций в паи фонда составила 12,1 процента годовых в рублях или около 17 процентов годовых в долларах США.

Девелоперские ЗПИФН вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение дохода после реализации квартир или зданий. По такому принципу намерены работать и в УК «Арсагера». По прогнозам специалистов компании, доходность инвестирования строящейся жилой недвижимости за последние два-три года составляет 25–30 процентов годовых. При грамотном управлении ее можно повысить до 35–40 процентов. На формирование доходности влияет много факторов, в частности удорожание квартиры на разных этапах строительства и общий рост цен на строящееся жилье. «На начальном этапе строительства жилого дома квартиры продаются фактически по себестоимости, а к окончанию строительства дома стоимость этих квартир возрастает на 15–20 процентов», – говорит Андрей Белявский, председатель правления УК «Арсагера». – Кроме того, ежегодно растут цены на жилье, в среднем на 15–20 процентов».

Вкладывая средства в подобный фонд, инвестор помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, берет на себя еще и риски, связанные с процессом строительства.

Управляющие компании со своей стороны разрабатывают различные схемы снижения инвестиционных рисков. В компании «Арсагера», например, выработана система критериев для отбора наиболее надежных компаний-застройщиков. «Сейчас в наш топ-лист входит пять ведущих компаний-застройщиков. Называть их я пока не буду. При выборе мы ориентировались на открытость компании, уставной капитал, срок работы на строительном рынке и данные о надежности ЭСОН, – говорит Андрей Белявский. – Также обязательно титульное страхование в крупных страховых компаниях и ежеквартальный мониторинг финансовых показателей компаний-застройщиков». Разработана и система диверсификации вложений, то есть управляющая компания не ограничивается одним застройщиком и одним объектом. «Вложения в недвижимость – одно из приоритетных направлений деятельности нашей компании. Сегодня это очень популярный вид инвестиций, однако большинство инвесторов осуществляют их бессистемно и на основе интуитивных представлений о соотношении риска и доходности. ЗПИФН – удобный инструмент, позволяющий сделать инвестиции в недвижимость законными, осознанными и технологичными», – утверждает Андрей Белявский.