Выгодные склады

Инвестиции в жилье и торговлю уже не так доходны, как раньше, за три года их рентабельность снизилась минимум в два раза. Единственный вид вложений, доходность которых остается на прежнем уровне и теперь сопоставима с жилищным строительством, — строительство складских комплексов. Эксперты утверждают, что в ближайшие годы этот пока маленький, но доходный сегмент продолжит рост.

По данным агентства “Бекар”, быстрее всего возвращаются средства, вложенные в строительство жилья: при использовании схем долевого участия инвестиции окупаются за 6-9 месяцев после завершения проекта. Правда, за последний год доходность этого сегмента рынка резко снизилась. По данным агентства “Бекар”, еще в 2003 г. рентабельность вложений в жилищное строительство составляла 50-100%, а по итогам 2004 г. доходность этого сегмента упала до 20-30%.

Президент группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин отмечает в последний год спад на рынке жилой недвижимости. Он объясняет его снижением платежеспособного спроса и остановкой роста цен на жилье.

А Николай Пашков из компании “Петербургская недвижимость” считает, что спад вызван резким ростом предложения. “С середины 2004 г. предложение выросло примерно на 60%. Как следствие — активность спроса (количество проданных квартир в месяц от общего объема предложения) снизилась примерно с 8-10% до 6%”, — говорит он.

По данным “Бекара”, после снижения доходности на рынке жилищного строительства на сопоставимых по рентабельности позициях оказались инвестиции в логистику — около 20-30%.

Гендиректор Агентства специальных исследований Рубен Тертерян оценивает рентабельность инвестиций в склады примерно в 18%, а срок окупаемости складского комплекса — в 5-7 лет.

Замдиректора инвестиционной дирекции Промышленно-строительного банка Надежда Винник тоже считает перспективным создание складских и логистических комплексов, эффективность вложений в которые оценивает примерно в 20%.

“С улучшением покупательной способности населения возросла активность импортеров по многим видам товаров. Эти потоки требуют строительства новых складов и логистических комплексов”, — говорит она.

Юшенков из Colliers также полагает, что инвестор, искушенный в области недвижимости, с большей вероятностью примет решение об инвестициях в недооцененный сектор складских мощностей. “Качественных складских площадей практически нет”, — говорит он.

По данным Colliers, в Петербурге лишь около 117 000 кв. м складских площадей, отвечающих международным стандартам. Это складской терминал компании “Интертерминал” (45 000 кв. м), складской комплекс компании “Лаверна” (32 000 кв. м), терминал компании JFC (17 000 кв. м), “Охта терминал” компании Megalogistic (13 000 кв. м) и “Уткина заводь” компании Craftrise Markitantov Group (10 000 кв. м).

Еще около 175 000 кв. м сейчас находится в стадии строительства. “Астрос Логистик Центр” строит в районе Горелово логистический центр на 75 000 кв. м стоимостью $25-30 млн, а “Интертерминал” готовится ввести в строй 100 000 кв. м складов на Кубинской улице (стоимость этого проекта — порядка $75 млн).

По оценке Юшенкова, в ближайшие несколько лет спрос может вырасти на порядок. Тертерян из Агентства специальных исследований дает более скромный прогноз. По его словам, сейчас в стадии строительства и оформления находится около 500 000 кв. м логистических площадей. Это примерно соответствует потребностям Петербурга в складских помещениях класса А, А+, B+ на ближайшие три года, которые он оценивает в 550 000-650 000 кв. м.

“У торговых компаний растут обороты и потребности в расширении складских мощностей, — говорит Тертерян. — Кроме того, рынок становится более технологичным, ему уже не подходят склады в бывших промышленных зданиях”.

Временным решением проблемы становятся небольшие ангары площадью около 3000 кв. м, которые девелоперы продают торговым компаниям, расширяющим складские площади. По оценке “Бекара”, стоимость строительства такого объекта из легких конструкций составляет около $250 за 1 кв. м (около $750 000).

Вложения в бизнес-центры и отели по итогам 2004 г. показывали рентабельность ниже 20%, свидетельствуют данные “Бекара”, а рентабельность торговых комплексов хоть и достигает 22-25%, но за последние два года снизилась вдвое.

Гендиректор компании Stanley Estate Мария Тиника объясняет снижение рентабельности вложений в коммерческую недвижимость ростом конкуренции в торговле. “Рост торговых площадей опережает рост покупательной способности”, — говорит она.

По данным Colliers, в 2004 г. рост оборота розничной торговли и общепита в Петербурге составил около 23% и достиг $7,4 млрд. Прирост торговых площадей в прошлом году составил 36% до 1,2 млн кв. м.

“Если конкуренция растет, а аудитория остается неизменной, рентабельность снижается”, — говорит Тиника. На европейском рынке приемлемым уровнем рентабельности инвестиций в недвижимость, по ее словам, считается 8-12% годовых.