Рынок насыщается офисами

Рынок офисных площадей Петербурга приближается к точке насыщения. И хотя до ценовой войны между бизнес-центрами еще далеко, эксперты прогнозируют, что уже к концу этого года владельцы офисной недвижимости вынуждены будут задуматься об оптимизации бизнеса.

По оценке Colliers International, в этом году планируется открытие 17 новых бизнес-центров, из которых шесть будут позиционироваться в классе А, остальные — в классах В+ и В. Крупнейшими обещают стать вторая очередь бизнес-центра River House, расположенного на улице Академика Павлова (около 17 000 кв. м офисной площади класса В+), бизнес-центр “Т-4” (16 500 кв. м класса В на улице Седова), “Шереметьев” (около 13 000 кв. м класса В на проспекте Стачек), бизнес-центр на Левашовском проспекте (11 200 кв. м класса В).

Реконструкция принадлежащего фабрике “Первомайская заря” здания на 10-й Красноармейской улице увеличит рынок офисных площадей класса В+ еще на 12 000 кв. м. Завершить работы планируется к концу года, консультантом проекта выступает Maris Properties.

Офисный центр класса В на 15 000 кв. м собирается заложить в этом году “Структура Петербург”. Он будет расположен на углу Свердловской набережной и шоссе Революции на площадке бывшего завода “Россия”. Завершить строительство предполагается весной 2007 г.

“Охта Групп” планирует нынешней осенью начать строительство бизнес-центра площадью не меньше 10 000 кв. м на Октябрьской набережной. В отличие от центров той же компании “Аскольд” и “Паллада”, которые расположены по соседству и относятся к классу В+ и В, новый объект предполагается позиционировать в классе А.

По данным London Consulting & Management Company (LCMC), сегмент офисов класса В развивается наиболее динамично. В 2005 г. компания прогнозирует ввод около 70 000 кв. м площадей этого класса (в 2004 г. введено около 65 000 кв. м). Несмотря на то что сроки окупаемости проектов класса В увеличились с пяти лет в 2000-2003 гг. до семи лет в 2003-2005 гг., а доходность на вложенный капитал снизилась с 20% годовых до 15-13%, этот сегмент остается наиболее перспективным для инвестиций. Ведь доходность объектов класса А и С — всего 10% годовых.

По данным Colliers Int., цены на аренду офисных площадей в Петербурге колеблются от $160-290 за 1 кв. м в год (“Адмиралтейский”) в классе С до $470 (“Невский, 38”) — $620 (“Атриум”) за 1 кв. м в год в классе А. В классе В аренда стоит от $260 (“Белый остров”) до $480 за 1 кв. м в год. Самая высокая загрузка фиксируется в сегменте А, где уровень вакантных площадей составляет около 1%. В сегментах В и С этот показатель равен 5-6%.

Арендные ставки за минувший год выросли на 5-7%, максимальный рост показали помещения класса С. На 2005 г. Colliers Int. прогнозирует рост ставок на уровне 5-8% с учетом инфляции и изменения курсов валют. Не исключается, что реальный уровень ставок может снизиться.

Директор по развитию LCMC Дмитрий Золин считает, что в этом году предложение должно уравновесить спрос. “Пока рынок поглощает все вновь предлагаемые площади, однако экономика не растет такими темпами, как предложение новых офисных площадей”, — говорит Золин. По его словам, в этом году говорить о перенасыщенности рынка будет еще рано, но конкуренция между проектами уже начинается. “Она будет идти уже не в количественной, а в качественной плоскости — через дифференциацию сервиса в бизнес-центрах, уточнение позиционирования”, — уточняет Золин.

С ним согласен председатель совета директоров группы компаний “Бекар” Андрей Тетыш. Он считает, что увеличение предложения в классе В ставит многие введенные ранее проекты перед необходимостью пересмотра концепции. “Некоторые бизнес-центры начинают позиционироваться по классу В+, не предусмотренному действующими классификациями”, — говорит он.

Генеральный директор компании “Бекар — Коммерческая недвижимость” Игорь Горский пояснил, что деление на подклассы B+ и B- достаточно условно, однако имеет серьезное различие в цене. В сегменте B+ цены могут составлять $450-480 за 1 кв. м в год. Годовая ставка за 1 кв. м в офисах класса B- составит $300-320.

Девелоперы проектов мотивируют перепозиционирование улучшениями по уровню отделки, инженерной и развлекательной инфраструктуры в сравнении с уже действующими объектами. Попытку повысить уровень внутри одного класса Тетыш объясняет реакцией на увеличение предложения в классах В и А.

Гендиректор компании Maris Properties Борис Мошенский согласен, что рынок офисной недвижимости близок к насыщению. Однако спрос не снижается, констатирует он. Присутствие конкурентов уже примерно через год могут ощутить небольшие (до 5000 кв. м) бизнес-центры, считает Константин Ковалев, заместитель гендиректора компании “Охта Групп Девелопмент”. Мошенский добавляет, что пересматривать договоры в пользу арендаторов придется в первую очередь бизнес-центрам с недостаточным уровнем технической оснащенности и слабыми инженерными сетями. Пересмотр условий коснется не только цены, но и таких параметров, как отделка офисов, предоставление бизнес-центром офисного оборудования, наличие парковки и прочих сопутствующих услуг.

В Петербурге компаний, которые специализируются на управлении офисными центрами, насчитывается не более пяти. Наиболее заметными являются дочерняя структура ПСБ — “Менеджмент ПСБ” (в управлении которой находится восемь объектов, в том числе бизнес-центры “Невский, 38”, “Паллада”, “Аскольд”) и УК “Теорема” (бизнес-центры “Акватория”, “Эврика”, “Т-4”).