Тяга к соседям

В Петербурге активно формируются новые торговые коридоры и кварталы, внутри которых вынуждены соседствовать конкурирующие торговые комплексы. Они сходны как по своему масштабу, так и по формату. Первые примеры такого симбиоза появились в Северной столице в конце прошлого года. В 2005 г. эта тенденция будет нарастать. Девелоперам придется уделять особое внимание концепции новых комплексов: важно не только сделать их привлекательными для покупателей, но и учитывать плюсы и минусы спорного соседства.

По данным специалистов Stanley Estate, в 2004 г. рынок торговых площадей в Петербурге подрос примерно на 270 000 кв. м до 1,2 млн кв. м. По количеству введенных комплексов устойчиво лидируют два крупных спальных района — Выборгский и Приморский (32% и 26% объектов соответственно, по оценке компании “Бекар. Консалтинг”). Концентрация торговых предприятий в зонах, прилегающих к оживленным магистралям и узловым станциями метро, уже представляется избыточной. По-настоящему привлекательных для торговли мест в Петербурге не так уж много, а у городских властей отсутствует согласованная адресная программа размещения новых торговых объектов. Кроме того, сроки реализации многих проектов не соблюдаются.

В 2004-м в эксплуатацию не были введены примерно 230 000 кв. м площадей, заявленных к сдаче (по данным “Бекар. Консалтинг”). Все это делает рыночную ситуацию трудно прогнозируемой.

В декабре на перекрестке Приморского шоссе и Планерной ул., недалеко от выезда из города на скандинавскую трассу, открылся четвертый и самый крупный в Петербурге гипермаркет “О'Кей”. Его общая площадь — 15 000 кв. м, на торговый зал, оснащенный 52 кассами, приходится 10 000 кв. м. Подземный и открытый паркинги способны вместить в общей сложности 2500 машин. Ассортимент магазина состоит из 31 000 товарных позиций. Затраты инвестора — компании “Доринда” на строительство, оборудование и запуск гипермаркета составили около $30 млн. Впервые “О'Кей” станет частью торгово-развлекательного комплекса общей площадью 70 000 кв. м, строительство которого по плану должно завершиться к концу 2005 г.

Новый “О'Кей” заработал в непосредственной близости от действующего гипермаркета “Лента”, принадлежащего одноименной компании. В сентябре события развивались по обратному сценарию: “Лента” на Выборгском шоссе открылась в пяти минутах ходьбы от “О'Кей”. Весной в Озерках у них появится еще один конкурент: в составе торгово-развлекательного комплекса “Космополис” будет запущен супермаркет “Супер-Сива”. Председатель правления компании “Лента” Олег Жеребцов осторожен в комментариях: “Когда два похожих формата размещаются рядом, это обостряет конкуренцию и дает стимул к дальнейшему развитию. Не могу сказать, что с появлением "О'Кей" на Приморском шоссе мы не почувствовали перетекания покупателей, хотя количественные оценки давать рано”.

На Сенной площади в декабре 2004 г. состоялось долгожданное открытие торгово-развлекательного комплекса “ПИК”. Его общая площадь — 35 000 кв. м, арендопригодная — примерно 20 000 кв. м. В комплексе шесть уровней, включая цокольный. Заказчик проекта — ЗАО “СоветниК”. Инвестор — холдинг “ПетроМир”. Стоимость строительства достигла $35 млн, из которых 90% — собственные средства инвестора. Якорями “ПИКа” стали столичный супермаркет “Перекресток” (4000 кв. м), московский “Детский мир” (2000 кв. м), спортивный универмаг “Балтик-Спорт” (1000 кв. м), восьмизальный мультиплекс компании “Роскинопрокат” и др.

К открытию все площади были сданы. Арендные ставки соответствуют верхней городской планке — 1500 у. е. за 1 кв. м в год за магазинчики на первом этаже. Средняя ставка для якорей — около 300 у. е.

От первого петербургского молла — ТК “Сенная”, запущенного осенью 2003-го, “ПИК” отделяет только узкая ул. Ефимова. Юрий Борисов, управляющий партнер компании “Ай Би Групп” (выступала консультантом и агентом проекта “Сенная”, будучи еще УК “Питер”), вспоминает: “На стадии стройки мы всерьез предлагали соединить комплексы стеклянной галереей. Идея не была реализована, но сегодня сосуществование этих ТК — пример того, как оба проекта выигрывают от соседства друг с другом. У них все же разные целевые группы покупателей. Формат "Сенной" более демократичен. Негативное пересечение, пожалуй, только одно: супермаркеты "Патэрсон" и "Перекресток". Правда, на раскрутку подобных комплексов уходит до полутора лет, и только тогда можно будет в полной мере оценить их симбиоз”.

В феврале на пл. Стачек, рядом со ст. м. “Нарвская” заработает ТК “Галерея 1814”. Он расположился прямо у стен Кировского универмага, который также находится в стадии расширения. Инвестор — ЗАО “Техноспецсталь-Лизинг” вложил в проект около $5 млн. Новый четырехэтажный комплекс площадью 8000 кв. м ориентирован в основном на крупных арендаторов: 1500 кв. м в нем займет универсам “Патэрсон”, сразу два уровня (2700 кв. м) — “Техносила”, еще примерно 1500 кв. м — дискаунтер “Спортмастера”. Арендные ставки для небольших магазинов — $850-1200 за 1 кв. м в год, для якорей — от $250. В роли генконсультанта и управляющей компании выступает “Ай Би Групп”. Руководитель проекта Дмитрий Бердиган комментирует: “Новый ТК дополнит Кировский универмаг, выстроенный как галерея относительно небольших магазинов. Я считаю это соседство полезным. Случай, кстати, не единичный: у ст. м. "Кировский завод" рядом со строящимся торгово-развлекательным и гостиничным комплексом нашего клиента (компании "Петромобильстрой") задуман еще один торгово-офисный центр. Его инвестор — ООО "ВСМ". Если нам удастся согласовать планы, сосуществование двух объектов общей площадью около 50 000 кв. м может быть вполне конструктивным”.

Иные масштабы у торговых проектов, чья реализация начата на Пулковском шоссе — трассе, ведущей к аэропорту. Только на землях бывшего с/х кооператива “Лето” запланировано строительство примерно 150 000 кв. м торговых и досуговых объектов. На территории 40 га соседями станут гипермаркеты Metro Cash & Carry (15 000-17 000 кв. м) и “Карусель” (20 000 кв. м), магазин товаров для дома и ремонта формата DIY “Стройбург” (14 000 кв. м), торговый комплекс компании “Доринда” (50 000-60 000 кв. м) и др. По оптимистичным прогнозам, Metro заработает на Пулковском шоссе уже будущим летом. Остальные инвесторы рассчитывают на конец 2005 — начало 2006 г. Самостоятельные проекты, увязанные общей градостроительной концепцией и инженерией, образуют первый в Петербурге коммерческий парк под условным названием “Пулковский”.

“Наш торговый бизнес в своем развитии переживает один качественный скачок за другим. Совсем недавно в Петербурге появились первые моллы, а сейчас мы наблюдаем формирование торговых кварталов, хотя этот процесс более характерен для крупных европейских городов с высокоразвитой торговлей. Такие кварталы могут возникать как в центре города, так и на его периферии и имеют достаточно сложную структуру. Это конгломерат самодостаточных торговых комплексов похожего формата, объектов стрит-ритейла (если речь идет о центральных районах) или ритейл-парков (на окраинах). Процесс вполне закономерен, только у нас он происходит довольно стихийно”, — считает член совета директоров ОАО “ПСБ — Инвест Групп” Лев Пукшанский.