Престиж стал модным

В ближайшие полгода предложение на петербургском рынке бизнес-центров класса А должно удвоиться. К финишу близятся сразу несколько проектов, связанных с созданием деловых комплексов высшего уровня. Такого оживления в этом секторе не наблюдалось со времен кризиса 1998 г. Средние арендные ставки в действующих бизнес-центрах категории А перевалили за отметку $500 за 1 кв. м в год. Новые здания заявляют еще более высокую ценовую планку.

Рынок элитных офисов в Петербурге чрезвычайно мал. К осени 2004 г. его совокупный объем составлял всего 30 000 кв. м, или 4% от общего предложения площадей в бизнес-центрах. Все пять объектов, относимых к классу А, имеют стабильную 100%-ную загрузку, то есть спрос на такие помещения пока обречен на неудовлетворенность. Инвесторы запоздали со строительством новых зданий на 1,5-2 года. Однако этой осенью у состоятельных арендаторов наконец появится выбор.

К сентябрю на Невском пр., 10, открылся “камерный” бизнес-центр Geneum. Здание, принадлежавшее корпорации “ИСТ”, несколько лет простояло пустым после капитального ремонта. В прошлом году объект сменил собственника. Новый владелец — ООО “Невский, 10” — выполнил чистовую отделку и организовал бизнес-центр. Общая площадь четырехэтажного здания с мансардой всего 2800 кв. м, полезная — 1600 кв. м. Интерьеры с претензией на роскошь: много натурального камня и мозаики, парадная лестница из стекла и мрамора. Базовые арендные ставки — $450-550 за 1 кв. м в год.

Офисно-торговый комплекс класса А на Невском пр., 38, — объект принципиально иного масштаба. Он сдается госкомиссии в октябре. Инвестор — ОАО “Промышленно-строительный банк” (ПСБ) — вложил около 35 млн евро в реконструкцию исторического здания, серьезно пострадавшего от пожара 10 лет назад.

Проект архитектурного бюро “Студия-44”, позволил увеличить общую площадь объекта почти вдвое — до 14 700 кв. м за счет сноса флигелей, не представлявших исторической ценности, и превращения дворового пространства в атриум. Крышу венчает стеклянный фонарь длиной около 60 метров. По уровню инженерной начинки комплекс относится к “интеллектуальным”. Первые два уровня на Невском, 38, — торговые, на четырех верхних разместятся офисы. Общая площадь офисных помещений — 4500 кв. м. Арендные ставки — 400-500 евро за 1 кв. м в год.

На февраль 2005 г. намечено открытие центра “Веда-Хаус” на Петроградской набережной. Инициатор проекта — холдинг “Веда-система”. Общая площадь здания составит 21 500 кв. м. Кроме офисов (около 8000 “квадратов”) здесь разместятся два кинозала, водно-оздоровительный комплекс с банями и бассейном, два теннисных корта, ресторан на 300 мест с собственной пивоварней и пр. Столь разнообразного развлекательного набора нет ни в одном из действующих деловых комплексов. По словам руководителя проекта Елены Морозовой, к осени в аренду было сдано около 30% офисных площадей. Среди потенциальных клиентов много банков. Базовая ставка — $600 за 1 кв. м в год.

В I квартале 2005 г. бизнес-центр класса А “Северная Столица” (наб. Мойки, 36) в два с лишним раза расширит площади за счет соседнего здания в Волынском переулке, где раньше располагался 6-7-уровневый паркинг. Его прежний собственник — компания “ДЛТ-Инвест” — уступил права на объект ООО “Петербургское агентство недвижимости” (структуре, которой принадлежит “Северная Столица”). Городские власти одобрили проект надстройки здания до 11 этажей. Паркинг на 200 мест по-прежнему будет занимать нижние уровни, а выше расположатся офисы. Общая площадь четырех офисных этажей — около 6000 кв. м. Управляющая “Северной Столицей” Елена Афиногенова утверждает, что класс новых помещений будет выше, чем в действующем комплексе. Сейчас они предлагаются по 500-600 у. е. за 1 кв. м в год.

По-прежнему чрезвычайно актуальны проекты по созданию офисных центров классов В и В+. До конца года на рынок выйдут еще 4-5 новых зданий общей площадью около 50 000 кв. м. По оценке специалистов компании “Бекар. Консалтинг”, за 2004 г. предложение в этом сегменте пополнится примерно на 100 000 кв. м. Девелоперы продолжают активно работать с бывшими административными и производственными зданиями, проводя их комплексную реконструкцию. Понятие удачного расположения становится все более размытым и означает в первую очередь хорошую транспортную доступность, а не престижность адреса.

Например, в ноябре на наб. Обводного канала, рядом с Балтийским вокзалом, заработает бизнес-центр класса В+ “Адмирал”. Этот проект, как и “Невский, 38”, финансирует ПСБ. Бывший административно-лабораторный корпус завода “Подъемтрансмаш” общей площадью 10 000 кв. м подвергся ремонту с заменой всех коммуникаций. Стоимость работ составила около $6 млн. Полезное пространство “Адмирала” — 6500 кв. м. В аренду уже сдано более 60% помещений. Диапазон ставок — 300-324 евро за 1 кв. м в год.

Среди других примечательных адресов — бизнес-центр класса В+ “Феникс” на Свердловской наб., который также открывается к концу года. Административно-бытовое здание (6500 кв. м), прежде принадлежавшее заводу “Свердлов”, приобрела фирма “Реформа”. В активе ее учредителей уже есть несколько реализованных офисных проектов (бизнес-центры на Литейном пр., 22, “Акватория” и “Президент”). В реконструкцию заводской недвижимости “Реформа” вкладывает $6 млн. Несмотря на удаленность от престижного центра, офисы сдаются по $350-420 за 1 кв. м в год.

Динамичное развитие рынка поддерживает интерес к офисному сектору консервативных инвесторов. По оценке гендиректора компании “ПСБ-Инвест Групп” Владимира Вишневского, действующие бизнес-центры способны обеспечить отдачу на уровне 18% годовых; если же речь идет о развивающихся проектах, которые требуют существенных вложений, этот показатель может достигать 20-25%. В активе “ПСБ-Инвест Групп” уже около 50 000 кв. м офисных площадей. К концу 2005 г. эта цифра возрастет до 100 000 за счет объектов класса В+ и А. “Требования арендаторов к качеству помещений и набору услуг за последнее время существенно возросли, поэтому мы полагаем, что в дорогом сегменте будет сохраняться устойчивый спрос при текущем уровне цен”, — прогнозирует Вишневский.