Ажиотаж на вторичном рынке...

Недвижимость в Петербурге и Москве постоянно растет в цене. Поэтому кроме традиционных макроэкономических показателей (доходность депозитов, цена золота, нефти, валютный курс) столичные и петербургские аналитики теперь ведут мониторинг еще и стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке

И это неудивительно: в 2002-2003 гг. стоимость однокомнатной квартиры удвоилась. В начале 2004 года она в среднем дорожала на 4,1-4,2% ежемесячно. Однако в апреле этот показатель вырос до +4,9%. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья - около $1,1 тыс.

Чем вызван постоянный подогрев этого сектора рынка, объяснять, вероятно, не требуется: в России не сложились еще иные инструменты сбережения накоплений. Просматривается четкая взаимосвязь между динамикой стоимости жилья и крупных сделок с участием иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости: темпы роста в этих двух его сегментах в последнее время сопоставимы.

Рынок коммерческой недвижимости в Петербурге активизировался в 2001 году, когда наблюдался такой всплеск, какого не было за все предыдущее время. На него переключились 56% из всех покупателей в Петербурге, которые желали бы что-либо приобрести. Ажиотажный спрос вытекал из дефицита ликвидной недвижимости: в операциях купли-продажи на 100 покупателей приходилось всего 15 продавцов.

Однако при этом собственники нередко предлагали совсем не то, что желали покупатели. Поэтому при общем росте цен реальных сделок совершалось по-прежнему мало. Более того, их общее количество тогда, по сравнению с 2000 годом, не увеличилось. В этом и был основной парадокс рынка коммерческой недвижимости.

Только с 2003 года отмечено ускорение в обороте неликвидных нежилых объектов (+20% к 2002-му, по данным Фонда недвижимости Петербурга). Однако в целом ситуация не изменилась: спрос не удовлетворен, цены явно завышены, но при дефиците площадей значительная часть недвижимости простаивает. Поэтому ни о каком рыночном ценообразовании говорить не приходится. На то, что можно реализовать, цены назначают в основном исходя из представлений продавца о стоимости его объекта. А все остальное не находит спроса, потому что овчинка выделки не стоит.

Часть объектов оказывается невостребованной по объективным причинам (например из-за неразвитой инженерной и сопутствующей инфраструктуры), однако все остальное - результат несовершенства государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости.

Во-первых, на ряде объектов, оказывается, проблемы с уточнением прав собственности. Это, как правило, следствие неупорядоченной приватизации: здание передавалось с баланса на баланс, сдавалось кому-то в аренду.

Во-вторых, часть имущества нельзя выставлять на торги, потому что оно расположено в зданиях, имеющих историческую, научную или культурную ценность. И не вполне понятно, как можно использовать эту недвижимость в рамках российского законодательства.

В-третьих, процедура подготовки объектов на торги настолько сложная, что потенциальные покупатели отказываются ждать. Ранее в КУГИ, который является крупнейшим владельцем нежилого фонда, нередко создавали искусственные административные преграды при продаже коммерческой недвижимости, чтобы не сбивать ставки на аренду городских помещений.

Не стоит забывать, что с Комитетом по управлению городским имуществом администрации Петербурга заключено свыше 17 тысяч договоров аренды. А продажи ликвидных объектов снижают объемы будущих поступлений в петербургскую казну в перспективе. Поэтому на торги выставляют только те помещения, для которых не найти арендаторов, или нет средств для их капитального ремонта за государственный счет. В результате спрос на аренду в Петербурге превышает предложение в 3-4 раза.

Сейчас в КУГИ вроде бы говорят о желании регулировать рынок либеральными инструментами. И даже готовы прислушаться к идеям риэлтеров, которые давно подготовили свои предложения, как можно гасить спекулятивные всплески цен на рынке коммерческой недвижимости. Однако пока роль КУГИ в ценообразовании по-прежнему невелика, и цены поднимаются не равномерно, а стихийными, подчас непредсказуемыми, скачками.

По структуре сегмент рынка купли-продажи коммерческой недвижимости существенно отличается от сектора аренды. В основном желают приобрести в собственность здание или, по крайней мере, часть строения. А вот желающих обзавестись офисом только 5% - в 11 раз меньше, чем среди арендаторов. При этом оборот офисных помещений достаточно высок - он вдвое выше, чем в секторе продаж торговых помещений. И это опять-таки указывает на существенную долю спекулятивного спроса.

И все же на правовом поле Петербурга грядут заметные изменения в связи с активизацией позиции КУГИ. Правда, пока инициативы касаются рынка аренды. Самое существенное - попытка выработать рыночные методики определения арендной платы на нежилые объекты. В том числе при проведении в них ремонта. Кроме того, вносятся поправки в процесс передачи недвижимости в доверительное управление. Как ожидается, рынок стимулирует принятие нового закона об инвестициях в недвижимость Петербурга.

И все же многие проблемы остаются по-прежнему нерешенными, потому что лежат в сфере федерального законодательства. Предстоит также четко разделить недвижимое имущество на федеральное, городское и муниципальное. К сожалению, так получилось, что наиболее потенциально доходные объекты в Петербурге исторически оказались в федеральной собственности. А федеральные органы в такой ситуации нередко ведут себя, как собака на сене, что сдерживает развитие рынка.

Да и какой смысл властям Петербурга заботиться о притоке инвестиций в госбюджет, если средства пойдут в общий федеральный котел?