Рантье как образ жизни

Петербургский рынок недвижимости продолжает притягивать инвесторов разного калибра - от частных лиц, которые стремятся выгодно вложить несколько десятков тысяч долларов, до международных девелоперских компаний и ведущих российских банков, оперирующих десятками и сотнями миллионов долларов и евро. Суммы инвестиций растут, а процесс инвестирования становится более упорядоченным. На рынке коммерческой недвижимости эти тенденции уже заметны; на рынке жилья пока преобладают вложения частных лиц и самих строительных компаний.

Покупать, развлекаясь.

В городе продолжается бум строительства торгово-развлекательных комплексов (ТРК) и гипермаркетов. В прошлом году в эксплуатацию было введено более 300 000 кв. м торговых площадей. Сейчас проектируется и строится еще не менее 1 млн кв. м, которые должны выйти на рынок в ближайшие два-три года. Среди масштабных проектов (общей площадью 70 000 - 100 000 кв. м) - комплекс концерна Vinci Construction Grands Projects на проспекте Космонавтов (Московский район) , несколько объектов компании "Макромир" (ТК "Сити Молл", "Европа Центр", "Граф Орлов") , ТРК холдинга "Адамант" на Выборгском шоссе и др.

Рынок бизнес-центров в 2003 г. пополнился примерно 120 000 кв. м качественных площадей. В 2004-м выброс предложения будет не меньше. На пике инвестиционной моды - проекты класса В и В+, ориентированные на уровень арендных ставок $350 - 450 за 1 кв. м (например, бизнес-центры "Кронверк" на улице Блохина, "Адмирал" на набережной Обводного канала, "Шереметев" на проспекте Стачек, River House на проспекте Медиков и др. ).

Бурно развивается рынок мини-отелей. За юбилейный 2003 г. их количество по крайней мере удвоилось. Сейчас в городе насчитывается около 90 гостиниц емкостью от пяти до 50 номеров ( "Арбат Норд", "Шелфорт", "Евразия", "Елисеев Палас Отель" и др. ). По предварительным прогнозам, в 2004-м в Петербурге появится еще примерно 20 малых гостиниц.

Все охотнее инвесторы вкладывают деньги и в развлечения. Компания "Эпос", входящая в структуру ЗАО "Банкирский дом "Санкт-Петербург", с апреля по июнь 2004 г. запускает четыре мультиплекса (26 кинозалов) в разных районах города. Они входят в состав крупных ТРК холдинга "Адамант". В планы компании входит создание в Петербурге сети из девяти мультиплексов.

На фоне бурного роста рынка крупные инвесторы стремятся к формированию диверсифицированных портфелей объектов. ОАО "Промышленно-строительный банк" (ПСБ) создает холдинговую структуру, которая будет специализироваться на инвестициях в недвижимость. В ее активе уже есть проекты офисных и торговых комплексов, индустриальных парков и логистического центра. Заместитель генерального директора по инвестициям "Менеджмент Компании ПСБ" Лев Пукшанский комментирует: "Сегодня петербургский рынок перегрет. Ожидания собственников завышены. Потенциальные продавцы рассчитывают на приход западных инвесторов с длинными деньгами и закладывают в цену предложения растущую себестоимость строительства. В результате цены на объекты не соответствуют тому доходу, который может принести приобретенная недвижимость в среднесрочной перспективе. По нашей оценке, сейчас справедливая норма доходности по действующим коммерческим объектам составляет 15% годовых в валюте; по объектам, требующим реконструкции или развития, - 18 - 20% ; по девелоперским проектам, начатым с нуля, - от 25% (цифры получены исходя из чистого денежного потока после налогообложения) ".

Для мелких и средних инвесторов чрезвычайно привлекательным остается рынок встроенных помещений, прежде всего магазинов. По оценке директора компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игоря Горского, "встройки" в историческом центре дорожают примерно на 30% в год. На Невском проспекте зафиксирована сделка по продаже торгового помещения по $5800 за 1 кв. м. "Соотношение между покупателями, приобретающими объекты для собственных нужд, и теми, кто намерен сдавать их в аренду, за последние годы изменилось кардинально и составляет сейчас 30 к 70. Роль рантье сегодня сулит больший доход, чем хлопоты по созданию собственного бизнеса", - говорит Горский.

Жилье перегрелось.

Девелоперы, занимающиеся жилищным строительством, говорят о перегреве рынка. За I квартал ввод нового жилья составил 323 558 кв. м (46 многоквартирных домов) , примерно 10% площадей - реконструкция. Темпы ввода примерно на уровне прошлого года, когда было сдано в эксплуатацию около 1,7 млн кв. м жилья.

На вторичном рынке сделок даже больше, чем год назад. В 2003 г. за I квартал в Городское бюро регистрации (ГБР) были поданы документы по 20 118 сделкам купли-продажи, в I квартале 2004-го - 21 837 сделкам. И это несмотря на то, что много начатых сделок (по экспертным оценкам, 10 - 20% ) разваливается из-за бурного роста цен, сложные цепочки и долгие расселения выстраивать стало труднее и рискованнее.

На первичном рынке рост средних цен предложения за I квартал составил 20 - 25%. По расчетам аналитика Дмитрия Бобашева, годовая доходность вложений в строительство кирпично-монолитного дома в районе "Академической" - 42% ; инвестиции в малоэтажный комплекс "Новая Скандинавия" могут принести 32% годовых; вложения в кирпичный комплекс "Бригантина" (Купчино) обещают доходность в 24%. Есть и более прибыльные варианты. Например, квартиры в кирпично-монолитном комплексе "Олимп" с начала продаж (июнь 2002-го) подорожали, по данным Бобашева, на 129% - что соответствует доходности в 103% годовых.

Однако инвестированию в жилье сопутствуют и высокие риски, так что полагаться на средние показатели доходности можно не всегда. Начальник отдела развития бизнеса АН "Итака" Дмитрий Свительман отмечает, что цены предложения - по некоторым категориям жилья - постепенно начинают превышать возможности спроса. И если небольшие и недорогие однокомнатные квартиры по-прежнему остаются лидерами по ликвидности, то с реализацией многокомнатного жилья у инвестора могут возникнуть серьезные проблемы.

Как отмечает генеральный директор компании "СКС-Падамс" Борис Томалак, два-три года назад инвестор мог начинать реконструкцию, не имея четкого представления о конечном функциональном назначении объекта и привлекая инвесторов по ходу проекта. Сейчас компании и частные лица вкладываются в реконструкцию, точно зная, что они хотят получить на выходе, и располагая источниками финансирования на весь цикл работ. Если несколько лет назад жилая функция при реконструкции в центре преобладала, то сегодня много адресов, по котором идет перепрофилирование жилых домов в гостиничные и офисные объекты. Дефицит предложения в элитном сегменте приводит к тому, что само понятие центра "растягивается" - от Обводного канала до набережной Лейтенанта Шмидта.

Рынок находится в ожидании. Дальнейшее его развитие, по мнению Свительмана, зависит от макроэкономической обстановки: цены на нефть; соотношение рубль - доллар - евро; нормотворческие усилия правительства (в том числе и на местном уровне). Например, развитие ипотеки и соответствующий приток "дополнительных" денег будет способствовать поддержанию сегодняшней ситуации (рост цен и дефицит адекватного предложения). Упрощение процедуры получения участков под застройку, наоборот, подхлестнет темпы строительства и "придержит" цены.