ЦБ изменит правила инвестирования в ТЦ и офисы через ЗПИФы

Банк России собирается существенно сократить возможности инвестировать в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды.

Центробанк считает, что неквалифицированный инвестор не может брать на себя высокие риски, связанные со строительством или эксплуатацией коммерческой недвижимости и тем более с правами аренды, которые можно прекратить в любой момент, сообщает "Коммерсантъ".

По данным Национальной лиги управляющих, на середину года на рынке действовали около 230 ЗПИФов для широкого круга инвесторов, имевших в своем составе недвижимость. Стоимость чистых активов этих фондов на 30 июня составляла 345 млрд рублей. Еще 174 млрд рублей приходились на рентные фонды, которые в большинстве своем имели объекты коммерческой недвижимости.

В свою очередь в управляющих компаниях опасаются, что резкое изменение правил игры для неквалифицированных инвесторов может обернуться для них потерями. Компании будут вынуждены либо переформатировать фонды, либо закрыть их, и в этом случае пайщики рискуют получить большие убытки.

В управляющих компаниях разработали свои предложения по изменению регулирования. Несколько компаний, имеющих ЗПИФы недвижимости, создали рабочую группу и обратились к регулятору с просьбой пересмотреть ограничения по части вложений физлиц в коммерческую недвижимость.

Поправки заключаются во введении четырех групп требований: к управляющей компании, к пайщикам (по минимальному объему вложений, что ограничит участие инвесторов с небольшим доходом), к оценщикам недвижимости и к самим объектам недвижимости. Некоторые эксперты считают, что дополнительную защиту интересов пайщиков обеспечивают фонды одного объекта, особенно если в инвестиционную декларацию фонда ввести запрет на продажу данного объекта, а также на вложения в какие-либо другие активы.

Впрочем, как признают даже некоторые члены рабочей группы, создать систему требований, которая исключала бы риски для пайщиков, крайне сложно. По их словам, требование обязательной арендной составляющей для коммерческой недвижимости не гарантия защиты инвестора: объект можно сдать в аренду за 1 рубль, и формально правила не будут нарушены.