К концу года арендные ставки на офисном рынке Петербурга достигнут дна

На арендном рынке Петербурга настал период, когда арендаторы задают вектор взаимоотношений с собственниками помещений. Многие компании активно ведут переговоры с владельцами площадей об изменении условий договоров, предоставлении дополнительных скидок и льгот. Участились случаи поиска и переездов компаний-арендаторов в другие объекты на более выгодных условиях. Однако, не уделяя внимание деталям договора, часто такие компании остаются в проигрыше.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, в рамках Делового завтрака "Умная аренда офиса", заявил, что сейчас арендаторы понимают, что сложилась ситуация, в которой можно выгодно пересогласовать договор аренды. "Мы ожидаем, что текущее снижение анонсированных ставок аренды на офисном рынке если и будет наблюдаться дальше, то продлится максимум до конца 2015 года или начала 2016 года, а это означает, что сейчас лучшее время для заключения новых договоров", - отметил Косарев.

По данным компании Colliers International в стадии активного строительства в разных районах Санкт-Петербурга сейчас находится порядка 500 тыс. кв. м офисных площадей. С начала года было введено 100 тыс. кв. м арендных площадей. Вакансия на рынке составляет 11,7%, а средняя ставка аренды офисов класса "А" – 1300 рублей за кв. м. При этом эксперты подчёркивают, что сейчас новые проекты не закладываются, а это значит, что вакансия начнёт сокращаться, а ставки соответственно планомерно расти. Динамика этого процесса ускорится с началом стадии активного оздоровления экономики и выравнивания курса рубля. Соответственно именно в ближайшее время настаёт наиболее благоприятный период с точки зрения возможности извлечения выгоды для арендатора.

Однако, стремясь к экономии, многие компании-арендаторы, зачастую, напротив, теряют деньги. Происходит это от того, что при пересмотре договоров аренды либо подписании их с другим собственником, бизнесменами не уделяется должное внимание к деталям этих документов.

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит о том, что часто арендаторы обращают внимание на базовую арендную ставку, не принимая во внимание все условия, прописанные в договорах и возможные траты. "К дополнительным затратам арендаторов могут относиться издержки на ремонт сверх базовой отделки, стоимость переезда, стоимость мебели и оборудования, размер суммы выхода из текущего договора аренды, если стоит задача переехать в другой офис. Плюс ко всему нужно принимать во внимание соотношение полезной площади и помещений общего пользования, наличие предоставленных парковочных мест и т.д. Таким образом, вместе с дополнительными факторами итоговая оплата может быть куда выше, чем первоначальные ожидания арендатора. Всё это может привести от банального незапланированного роста издержек до серьёзного конфликта с собственником вплоть до выяснений отношений в суде. Поэтому нужно рассматривать договор только комплексно, и по возможности привлекать компетентных специалистов во время поиска офисного помещения", - подчеркнул Темнышев.

По словам Елены Рыжковой, руководителя практики земельного права, недвижимости и строительства, юридической компании "Пепеляев Групп", если спора арендатора и собственника не избежать, то нужно приложить максимальные усилия, чтобы разрешить разногласия во внесудебном порядке. "При возникшей необходимости в суде можно решить вопросы расторжения долгосрочных договоров, когда невозможно изменить их условия, взыскать арендную плату, решить судьбу неделимых улучшений", - добавила Рыжкова.

В компании также обращают внимание на то, что некоторые арендаторы пытаются расторгнуть договоры аренды, опираясь, суждение о существенных изменения обстоятельств (статья 451 ГК РФ). Однако стоит отметить, что, исходя из сложившейся практики, такими обстоятельствами не считаются: увеличение арендной платы на 12% в год; прекращение деятельности подразделений арендатора; снятие с налогового учета обособленных подразделений арендатора; прекращение действия лицензий, разрешений и т.п.

Сергей Михайлов