В Санкт-Петербурге растет число "сбежавших" арендаторов офисов

В Санкт-Петербурге увеличилось количество арендаторов, которые выезжают из бизнес-центров, имея долги по арендной плате за несколько месяцев. По подсчетам компании NAI Becar, число таких арендаторов выросло с 3% в 2014 году до 10%.

Эксперты отметили, что с такой проблемой чаще всего сталкиваются бизнес-центры класса "С", однако с начала года такие случаи фиксировались и в классе "B".

Сообщается, что без уведомления управляющей компании из бизнес-центра выезжают, в основном, предприятия малого бизнеса, сферы услуг и интернет-торговли. Эксперты заявили, что, как правило, управляющие компании не начинают поиски "сбежавших" арендаторов, так как взыскать долг крайне трудно, ведь должник может сменить юридическое лицо. Часто в офисе остается мебель и оргтехника, которую компания может реализовать и компенсировать часть убытков.

Некоторые УК уверены, что взимание долга с уже съехавшего арендатора, даже в судебном порядке, не принесет результатов, и лучше заранее застраховать себя от таких случаев, например, требовать предоплату за месяц вперед и предусматривать внесение обеспечительного платежа арендатором.

В целом аналитики компании NAI Becar выделяют три основные категории арендаторов на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. К первой и наиболее многочисленной категории специалисты относят компании, арендующие до 70 кв. м. Вторую категорию формируют компании, арендующие помещения до 250 кв. м. Целью переезда данных клиентов является расширение, сокращение или переориентация на другой район города. Доля таких компаний составляет 15-20%.

Самыми ценными клиентами для арендодателей, но в тоже время и самыми непростыми с точки зрения переговоров, являются крупные российский и международные компании, предпочитающие офисы класса "А" или "В+". По данным аналитиков, их доля составляет от 5 до 10%. При этом они достаточно редко переезжают из бизнес-центров, имея долгосрочные договоры аренды от пяти лет.

По словам Алексея Никитина, советника юридической фирмы "Борениус", как правило, профессиональные арендодатели, управляющие бизнес-центрами, принимают меры, чтобы застраховаться от  таких ситуаций. "Самый распространённый способ - внесение арендатором страхового депозита в размере арендной платы за несколько месяцев, из которого арендодатель может удержать причитающиеся суммы. Во многих договорах аренды предусматривается право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение, если просрочка по арендной плате превышает определённый период, а также расторгнуть договор аренды. Совокупность этих мер позволяет избежать потерь для арендодателя (или минимизировать их) в случае "побега" арендатора. Если арендатор съезжает, несмотря на все юридические и финансовые риски, бросая своё помещение, мебель и оргтехнику это означает, что ситуация в  его бизнесе критическая. Как правило, это касается небольших компаний, поэтому "экономия" на аренде (а фактически её неуплата в нарушение договора) для них более выгодна, чем сохранение оборудования и любые репутационные риски. Поэтому на практике получить с них компенсацию затруднительно, а зачастую нереально.  Если у арендатора нет достаточных средств, чтобы погасить задолженность по аренде, арендодатель может подать заявление о его банкротстве и попытаться получить компенсацию из стоимости имущества арендатора. Однако любой судебный процесс - процедура не одномоментная. Пока арендодатель будет дожидаться судебного решения и его исполнения, арендатор может перевести бизнес на другое юридическое лицо и оставить кредиторам пустую компанию с долгами", - добавил эксперт.