Рынок офисов восстанавливается после кризиса

В 2010 году рынок офисной недвижимости начал постепенное восстановление после кризиса.

Арендные ставки достигли минимума и перестали снижаться, уровень вакантных площадей в большинстве офисных центров снизился, и, в некоторых бизнес-центрах со второй половины года арендные ставки постепенно стали повышаться, появилась тенденция к снижению ставок капитализации.

По итогам 2010 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В превысил 2 млн. кв.м., отмечают аналитики Maris Properties|CBRE.

В 2010 году было введено в эксплуатацию 167 тыс. кв. м офисных помещений (53 тыс. кв. м -класс А, 114 тыс. кв. м – класс В). Это почти в два раза меньше, чем планировалось и в два раза меньше, чем ввелось в 2009 году. Сроки открытия многих проектов перенесены на 2011 год.

В структуре предложения по классам продолжает увеличиваться доля офисных центров класса А и эта тенденция продолжит развитие в 2011 году.

Если все запланированные офисные центры будут введены в эксплуатацию, то к концу 2011 года структура предложения изменится в сторону увеличения доли класса А (25%).

Распределение офисов по районам города в течение последних лет существенно не меняется. Наибольшее количество офисов расположено центральных районах: в Центральном (18%), Петроградском (14%), Василеостровском (10%). Из спальных районов лидирует Приморский (13%) и увеличивает свою долю Московский район (11%) за счёт проектов, которые реализуются в Пулково.

Темпы ввода офисных площадей постепенно сокращаются, что соответствует текущему уровню спроса. Однако уже со второй половины 2011 году при условии активизации спроса рынок может ощутить нехватку качественной офисной недвижимости.

В структуре спроса в 2010 году наибольшую долю (95%) составляли компании, которые мигрировали из одного здания в другое с целью улучшения условий и снижения затрат (в первую очередь из класса С в класс В). Доля новых компаний, открывающих в Петербурге офис, составляет всего 5%.

Благодаря активизации спроса и небольшому приросту новых площадей, которые появились на рынке в 2010, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А снизился с 26% до 17%, класса В – с 21% до 15%. При этом большая часть зданий заполнена на 90-95%, а оставшаяся часть на 50% и менее.

По итогам года вакантными остаются около 300 тыс. кв. м офисных площадей, из них в классе А – 79 тыс. кв. м., в классе В – 230 тыс. кв. м. Практически в каждом здании есть свободные помещения небольшими блоками на разных этажах. Тем не менее, достаточно сложно найти офис площадью от 1000 кв. м. единым блоком в одном здании.

В 2010 году аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано, прежде всего, с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т.д.

Главный итог 2010 года в сегменте офисной недвижимости – арендные ставки перестали снижаться. Относительно пиковых показателей 2008 года снижение составило 30%.

Средний уровень арендных ставок по итогам года составляет 1 100-1 200 руб. за кв. м. в месяц (не включая НДС) для офисных центров класса А и 700-900 руб. для класса В.

В 2011 году прогнозируется рост арендных ставок на уровне 7% и он начнется с центральных районов города.