Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 2023 г.

«2023 год оказался рекордным во многих отношениях. Рекордный объем сделок, максимальный за всю историю уровень запрашиваемой арендной ставки и сохранение минимального объема доступных для аренды площадей. Несмотря на удорожание заемного финансирования, мы видим запросы от клиентов на строительство в формате build-to-suit, а также анонсы новых спекулятивных проектов от девелоперов. Всё это говорит о том, что потребность в увеличении складских мощностей сохраняется, а значит, в 2024 году ситуация на рынке изменится незначительно и всем нужно привыкать к новым ценовым реалиям», — Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group St Petersburg.

Предложение

С января по декабрь 2023 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 294 тыс. м² складской недвижимости классов А и В, что в 2 раза меньше относительно рекордных значений 2022 года, когда объем ввода составил 566 тыс. м². 57% суммарного объема ввода, или 167 тыс. м², пришлось на объекты формата build-to-suit или здания, построенные для собственных нужд. Крупнейший из них – корпус в составе комплекса «Армада Парк» в Шушарах складской площадью 103 тыс. м² для компании «Сберлогистика», предоставляющей логистическую инфраструктуру для онлайн-площадки «Мегамаркет». Среди спекулятивных объектов крупнейшим стал пятый корпус в составе «PNK Парк Шушары-3» складской площадью 61 тыс. м².

В 2022 году многие девелоперы приостановили планы по строительству спекулятивных объектов из-за волатильности на рынке, а арендаторы заняли выжидательную позицию для оценки возможностей по развитию бизнеса. Это привело к снижению объемов нового предложения в 2023 году.

В 2024 году девелоперами анонсировано завершение строительства 800– 950 тыс. м² складских площадей. Из них 52% – это объекты формата build-to-suit или строящиеся на собственном земельном участке с привлечением подрядных организаций. Крупнейшие среди них – новые корпуса компании Ozon в Порошкино, Янино и Колпино.

На протяжении 2023 года в действующих складских комплексах объем доступных для долгосрочной прямой аренды площадей сохранялся на минимальном уровне. К концу года на рынке предлагалось 19 тыс. м², или 0,4%, от общего объема складских площадей. В строящихся объектах объем доступных для аренды площадей также сохраняется на минимальном уровне: 72% объёма уже законтрактованы, а оставшиеся находятся на этапе обсуждения контракта. Свободные площади расположены в складских комплексах, завершение строительства которых ожидается во второй половине 2024 года.

Спрос

Объем неудовлетворенного спроса на складские площади классов А и В в Санкт-Петербурге и агломерации на конец 2023 года составляет 500 тыс. м². Из них 75%, или 376 тыс. м², приходится на запросы формата build-to-suit или BTS-аренды. Средний размер запрашиваемого блока в рамках сделки build-tosuit или BTS-аренды составляет около 50 тыс. м². Среди запросов на аренду в готовых зданиях большинство запросов (57%) приходится на блоки площадью от 10 тыс. м². Таким образом, на фоне минимального объема свободных площадей потенциальным арендаторам практически невозможно найти подходящие блоки, доступные к заезду в кратчайший срок.

Общий объем сделок со складскими площадями классов А и В (без учета продлений договоров аренды) за 2023 год составил рекордные 970 тыс. м², что практически в три раза превышает суммарный объем сделок за 2022 год (330 тыс. м²). В условиях нехватки доступных для аренды площадей подавляющее большинство сделок (82%) было заключено на первичном рынке, т. е. либо в строящихся, либо в построенных объектах, которые до этого не были заняты или использованы по назначению другим арендатором или собственником. Данный показатель является рекордным за всю историю наблюдений и ранее не превышал 61%.

По итогам 2023 года 57% общего объема площадей в рамках заключенных сделок, или 554 тыс. м², пришлось на сделки аренды, а на площади в рамках сделок по строительству в формате build-to-suit или BTS-аренды – 37%, или 362 тыс. м². Доля сделок продажи составила лишь 4%, или 35 тыс. м², что также связано с отсутствием на рынке доступных для покупки объектов необходимого формата площадью более 10 тыс. м².

Главным драйвером рынка вновь стали компании сферы онлайн-торговли и в первую очередь компания Ozon, на долю которой пришлось 67% от общего объема заключенных на рынке сделок. Среди них крупнейшие сделки по строительству объектов в формате BTS-аренды в Порошкино (117 тыс. м²), Янино (117 тыс. м²) и Колпино (105 тыс. м²). 

Коммерческие условия

Влияние на существенный рост запрашиваемых арендных ставок в течение года оказывал целый ряд факторов. Среди них реализация отложенного с 2022 года спроса, минимальная доля вакантных площадей в построенных и строящихся комплексах, а также изменение макроэкономических показателей, в частности, рост ключевой ставки ЦБ с 7,5% в начале года до 16% в конце года. Так, увеличение средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки triple net на построенные площади класса А составило 50% с 5 750 руб./м²/год по итогам 2022 года до 8 650 руб./м²/год к концу 2023 года. В строящихся объектах значение средневзвешенной арендной ставки составило 8 850 руб./м²/год triple net по данным на конец 2023 года.

Прогноз

В 2024 году девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию 430–460 тыс. м² спекулятивных складских площадей. Из них 72% уже сданы в аренду. Таким образом, в течение года не ожидается увеличения объема доступных для аренды площадей, что приведет к росту средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки на фоне высокого спроса со стороны арендаторов. При условии относительной стабильности макроэкономической ситуации в стране ожидается увеличение ставки до 9 000 руб./м²/год triple net и выше. Годовой объем сделок в 2024 году прогнозируется на уровне 500 тыс. м². Арендаторы, у которых подходит к концу срок договора аренды, могут столкнуться с давлением со стороны собственника по пересмотру условий договора. Таким образом, прогнозируется замещение части арендаторов в комплексах, построенных около пяти – шести лет назад.