Сервисные апартаменты Санкт-Петербурга потеряли в доходности, но сохранили аудиторию

Сервисные апартаменты зарекомендовали себя как удобный и выгодный продукт для инвестирования. По мнению ряда экспертов именно они в настоящее время обладают максимальной доходностью среди всех категорий недвижимости, опережая в этом плане арендные квартиры. Во многом развитие этого рынка зависит от уровня деловой активности и туристической привлекательности города. Санкт-Петербург в обоих отношениях обладал исключительно благоприятными данными. Но пандемия, по крайней мере, временно девальвировала оба фактора. Arendator.ru связался с ведущими консалтинговыми компаниями и операторами сервисных апартаментов в северной столице, чтобы выяснить в каком состоянии сегодня находится этот рынок, и на что могут надеться рядовые инвесторы.

Тысячи их

Номера в апарт-отелях, ориентированные на покупателей-инвесторов, традиционно пользуются высокой популярностью в Санкт-Петербурге. Согласно оценке петербургского офиса компании Colliers International, на их долю приходится три четверти фонда апартаментов, экспонируемых на первичном рынке.

Остается открытым вопрос: сколько всего сервисных апартаментов представлено в продаже. Каждый экспертный центр оперирует собственными значениями, которые могут кардинально отличаться. Это продиктовано применением разных параметров выборки. Так, по сведениям Becar Asset Management в городе насчитывается 29 комплексов с сервисными апартаментами (из них 16 принадлежат к категории апарт-отелей). В совокупности они содержат 4,3 тыс. лотов. Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отеля Valo, оценивает состав экспозиции в 24 проекта с 5 тыс. юнитами совокупной площадью 147 тыс. кв. м. Схожие цифры называет и Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью». С учетом проектов в закрытых продажах объем предложения может доходить до 14 тыс. лотов общей площадью 411 тыс. кв. м, – указывают в Knight Frank St Petersburg. В свою очередь Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге утверждает, что совокупная площадь фонда сервисных апартаментов превышает 500 тыс. кв. м. Этот метраж распределен между 19 адресами. Антон Агапов, директор по развитию сети YE’S, придерживается мнения, что объем выборки достигает 7,3 тыс. юнитов.

Фактор географии

Крупнейшими хабами сервисных апартаментов являются Выборгский, Невский и Московский районы. На их территории размещено по разным оценкам от 71% (Colliers International) до 82% (Becar Asset Management) актуального предложения. В прошлом году все эти локации получили крупные пополнения: Выборгский район – Coasis Vertical (3,5 тыс. лотов), Невский – «Про.Молодость» (2,1 тыс. лотов), Московский – «Старт» (3,2 тыс. лотов). Четвертое место по объему представленных в продаже сервисных апартаментов занимает Василеостровский район. Марина Сторожева определяет его удельный вес в 9%. Там базируются и компактные апарт-отели (Next, Avenue-Apart на Малом), и крупные комплексы (Docklands, Cruise Apart). Примечательно, что наибольший дефицит сервисных апартаментов фиксируется на Петроградской стороне, которая исторически формировалась как район доходных домов – самых близких аналогов апарт-отелей.

«Общая тенденция сводится к тому, что в районах исторической застройки, где больше пространственных и градостроительных ограничений, возводят преимущественно компактные апарт-отели бизнес-класса с хорошей историей, окружением, разнообразным номерным фондом и более высокой ценой квадратного метра. Проекты в спальных районах – более крупные, более рискованные с инвестиционной точки зрения, более сложные с точки зрения инфраструктуры (окружение предлагает меньше готовых сервисов, меньше возможностей для покупок и досуга). И порог входа в такие проекты обычно ниже – даже сейчас еще можно найти варианты за 2,2 млн рублей», – дает обзор Николай Антонов.

69% всех представленных в продаже сервисных апартаментов маркированы как массовый сегмент, остальные 31% представляют собой продукт бизнес-класса. Марина Сторожева обращает внимание, что 79% предложения в сегменте сервисных апартаментов приходится на студии, причем две трети из них малого и сверхмалого формата (до 25 кв. м). Еще 15% экспозиции состоит из однокомнатных объектов. Небольшие ниши в структуре фонда занимают двухкомнатные (6%) и трехкомнатные (1%) объекты.

Локация во многом влияет на стоимость продукта. «Самые дорогие комплексы сервисных апартаментов представлены в Адмиралтейском, Центральном и Василеостровском районах: здесь располагаются комплексы бизнес класса и средняя стоимость лотов находится на уровне 200-230 тыс. рублей за кв. м. В южном направлении (Московский и Фрунзенский районы) показатель находится на уровне 180-190 тыс. рублей за кв. м. В Выборгском, Невском и Приморском районах – 100-130 тыс. рублей за кв. м», – установили в Colliers International.

Удар кризиса: not great, not terrible

«Рынок ощутимо пострадал в кризис», – констатирует Андрей Косарев. Деловая жизнь в Санкт-Петербурге замедлилась в период пандемии. К тому же город недосчитался зарубежных туристов. Эти обстоятельства создали серьезные риски для перспектив сервисных апартаментов. В отличие от жилых объектов они не могли претендовать на участие в государственных программах льготной ипотеки. Особенно трудным выдался второй квартал. Тогда спрос сократился на 17% по сравнению с периодом января-марта, – говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Тем не менее, за полугодие девелоперам удалось реализовать по разным оценкам от 1,7 тыс. (Knight Frank St Peterburg) до 2,7 тыс. (МТЛ) лотов.

Уже в третьем квартале началось восстановление рынка. «Помогли вторая волна девальвации рубля и крайне низкие ставки по депозитам, которые заставила людей искать защитные активы для своих сбережений. Они стали осторожнее в своих решениях и критичнее к строящимся проектам», – рассказывает Николай Антонов. Примечательно, что во всех категориях предложения цены значительно выросли по сравнению с показателями января-сентября 2019 г. По сведениям Becar Asset Management, квадратный метр в трехзвездочных апарт-отелях подорожал на 18% (до 171,8 кв. м), в четырехзвездочных – более чем на 10% (до 215,0 тыс. рублей). Сервисные апартаменты в комплексах бизнес-класса прибавили в стоимости 11% (до 207,4 тыс. рублей за квадратный метр), в комплексах комфорт-класса – 15% (127 тыс. рублей за квадратный метр).

Менеджмент ведущих апарт-комплексов в целом успешно справился с кризисными вызовами и смог предложить эффективную стратегию стабилизации. Так, даже в период пандемии Valo демонстрировал показатели загрузки на уровне 60%. К августу этот показатель поднялся выше 90%. «Проекты сети YE’S не закрывались ни на один день, а загрузка не опускалась ниже 75%», – с гордостью заявляет Антон Агапов. А, например, в комплексе YE’S Marata продажи были закрыты еще до ввода в эксплуатацию. «В самом начале пандемии МТЛ получила в управление пул из 150 апартаментов в новом апарт-отеле LIKE в Выборгском районе. К августу мы заполнили их на 90%. Осенью загрузка, конечно, пониже, но все же достигнуты нормальные сезонные показатели», – приводит еще один позитивный пример Николай Антонов. По его данным, загрузка сервисных апарт-отелей даже в самые тяжелые месяцы не опускалась ниже 45-50%. Антон Агапов называет несколько факторов, позволивших рынку сервисных апартаментов выдержать удар кризиса. Во-первых, управляющие компании проявили гибкость, проводя в номерном фонде ротацию пулов, рассчитанных на различную длительность аренды. Во-вторых, у профессиональных операторов уже сложилась сеть корпоративных клиентов, которая поддерживает необходимый уровень спроса. В-третьих, сегменту помог рост внутреннего туризма, зафиксированный уже на первых этапах снятия ограничений.

Характерной тенденцией текущего периода стало более тесное сотрудничество между застройщиками и управляющими компаниями. «Застройщики видят растущую конкуренцию в этом сегменте. Многие из них уже на этапе проектирования стали приглашать в качестве консультанта управляющую компанию или гостиничного оператора, которые уже имеют опыт работы с таким форматом, знают его особенности и нюансы, требования собственников и арендаторов апартаментов, причем не только частных, но и корпоративных клиентов», – констатируют в МТЛ.

Лучший актив

Больше всего инвесторов (в том числе, потенциальных) беспокоит, каким образом кризис повлиял на доходность апартаментов. Затяжная рецессия и рост издержек вынудили операторов сервисных апартаментов перейти к более консервативной политике. Сказались также вынужденная переориентация на долгосрочную аренду и низкие тарифы на посуточную аренду (даже в период «высокого сезона»), поскольку город лишился иностранного туристического трафика, – добавляет Андрей Косарев. «Сейчас даже самые смелые девелоперы не обещают своим покупателям выше 14% годовых», – признает Николай Антонов. По его оценке реалистичный уровень доходности находится на отметке в 9-11% в зависимости от местоположения, категории, эксплуатационных и ценовых характеристик проекта. В Knight Frank St Peterburg ориентируются на чуть более широкий коридор значений – от 7 до 12% (с аналогичными оговорками). Becar Asset Management придерживается еще более осторожных цифр – 6-8%. При этом анонсируемые показатели в проектах, которые готовятся к выходу на рынок, могут начиняться с 9% годовых. Мария Сторожева делает важное уточнение: уменьшение доходности и повышение срока окупаемости свойственно по большей части тем отелям и комплексам, которые и до пандемии давали явно завышенные обещания. «Проекты, которые трезво оценивали доходность, сохранили ее и выполнили свои обязательства перед инвесторами даже в период тотальной самоизоляции», – подчеркивает эксперт. По ее предположению, эта тенденция сохранится и в течение ближайших полутора лет. Управляющие компании будут исходить из более пессимистичных прогнозов, делать упор на долгосрочную и среднесрочную аренду, а также предлагать инвесторам умеренные показатели доходности порядка 8-10%.

Несмотря на неблагоприятную конъюнктуру и уменьшение доходности, Светлана Московченко (руководитель отдела исследований Knight Frank St Peterburg ) все равно уверена в инвестиционной привлекательности сервисных апартаментов. Ее мнение поддерживает большинство экспертов. «Апартаменты оказались лучшим защитным активом, который предлагает российская экономика частному инвестору. Рынок ценных бумаг надежного сохранения денег не обеспечивает. Доходность по рублевым депозитам сейчас не превышает 4,5% годовых. Сдача квартир в аренду – 5-6% годовых в обеих столицах, в регионах может быть еще ниже», – объясняет Николай Антонов. Мария Сторожева также разделяет эту позицию: «В то время как апарт-отели смогли в достаточно сжатые сроки перестроить свою стратегию и перейти на долгосрочную аренду по приемлемым ценам, рынок аренды жилья «упал» до рекордно низких показателей средней ставки аренды». И эта причина удерживает на рынке большую часть аудитории. Андрей Косарев видит едва ли не главное потребительское преимущество сервисных апартаментов в том, что извлечение дохода практически не требует участия инвестора. И это очень важное обстоятельство для многих покупателей. Из-за него они предпочитают гостиничные апартаменты более выгодным вложениям в офисный сегмент и стрит-ритейл. Марина Сторожева прибавляет к этому функциональную гибкость данного продукта, предполагающую возможность аренды на долгий срок или организацию коворкинга.

Не самый худший год

В Colliers Internetional скептически настроены относительно перспектив расширения рынка сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге: «Интерес к запуску новых проектов в сегменте сервисных апартаментов сейчас крайне ограничен; активных игроков - считанные единицы», но в то же время эксперт допускает, что по мере восстановления операционных показателей интерес девелоперов к рынку апартаментов будет восстанавливаться. На сегодняшний день известно о нескольких предстоящих премьерах. По информации Becar Asset Management готовится к старту вторая очередь комплекса Next, Plaza Lotus Group запустит два новых проекта (на Синопской набережной и у «Пьяной гавани»), три адреса активирует RBI. Кроме того, ПСК возвела уже несколько этажей комплекса Putilov Apart на проспекте Стачек в Кировском районе, открылись продажи в МФК «Начало» у Ивановского карьера (1,3 км от станции метро «Ломоносовская»). По словам Антона Агапова, к 2023 г. фонд сервисных апартаментов на петербургском рынке может увеличиться до 23 тыс. лотов. Эксперты Colliers International усматривают в расширении экспозиции один из факторов риска: даже если туристический поток полностью восстановится в 2021-2022 гг., обилие доступного предложения будет сбивать уровень доходности. Впрочем, при расчете этого показателя следует учитывать целую комбинацию обстоятельств: будет ли новый локдаун, откроют ли границы, смогут ли медицинские учреждения принимать пациентов из других городов страны, вернется ли деловая активность к докризисным показателям, – перечисляет Николай Антонов. Вместе с тем, подводя предварительные итоги сезона, он демонстрирует весьма благодушный настрой: «Я не считаю этот год провальным или неудачным. Наоборот, он показал, что апартаменты как новый формат коммерческой недвижимости обладают исключительно сильным иммунитетом».