Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга 3 кв. 2017г.

Общая ситуация на рынке

В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).

Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.-авг.) – 1,82% против 3,81% (янв.- авг. 2016 г). Уровень годовой инфляции – 3,3% (август).

Оборот оптовой торговли в Санкт- Петербурге за июль составил 599,9 млрд. рублей. Данный показатель увеличился на 24% к аналогичному месяцу 2016 года.

Объем услуг по транспортировке и хранению в Санкт-Петербурге за июль составил 50,8 млн. рублей, снизившись на 2,7% по отношению к аналогичному месяцу 2016 года.

Ввод в 3 квартале так же невысок, как и в прошлом квартале. В целом, за 9 месяцев 2017 года на рынок было выведено 49 тыс. кв.м. качественных складских помещений, что на 65% меньше объема складских помещений, выведенных на рынок за первые 3 квартала 2016 года.

Предложение

В 3 квартале 2017 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился несколькими новым качественным объектами, суммарной площадью 19 тыс. кв.м. Таким образом, общий объем складских помещений составил 2 271 тыс. кв.м., что на 0,8% больше показателя конца первого полугодия 2017 года.

Самым крупным объектом, введённым в 3 квартале, стал строительный хаб ритейлера сегмента DIY СТД «Петрович». Проект «магазина будущего» является пилотным в северной столице. Отличительной чертой «магазина будущего» является сочетание торгового зала на 3,5 тыс. кв. м и полноценного склада на 16 тыс. кв. м. В зоне Cash and Carry есть возможность подобрать малогабаритный товар, а в зоне Touch & Feel покупатели могут выбрать образцы материалов и заказать крупногабаритные товары, воспользовавшись технологией бесконтактных покупок.

В 3 квартале 2017 года на рынке появилась стабильность практически во всех показателях. Арендные ставки в обоих классах не претерпели значимых изменений. Ставка в классе А составила 3 696 руб./кв.м./год., повысившись на 1% к предыдущему периоду.

В классе В отсутствуют изменения в ставках. Арендная ставка составила 3 438 руб./кв.м./год.

В классе А арендные ставки, впервые в 2017 году, показали положительную динамику, что обусловлено снижением количества свободных складских площадей на рынке.

Класс В, напротив, с конца 2016 года показывает отрицательную динамику. В целом, за 3 квартала 2017 года, показатель арендных ставок в классе В снизился приблизительно на 7%, что практически в двое больше изменений за последние 3 квартала 2016 года.

За 2 года произошло сокращение разрыва между ставками аренды в складских помещениях. В 3 квартале разница между годовыми ставками в классах А и В составляет 258 рублей. В 3 квартале 2016 года этот показатель был равен 354 рублям, а 3 квартале 2015 года- 648 рублей.

За отчетный период повышенным спросом пользовались складские помещения у секторов ритейла и логистики, суммарно составляя больше половины общего спроса на рынке складской недвижимости. За 3 квартал текущего года были заключены крупные сделки по аренде складских помещений общей площадью около 35 тыс. кв.м., что составляет лишь 70% от сумной площади сделок, заключенных в предыдущем периоде.

Спрос

Во 3 квартале 2017 года отмечается снижение уровня вакантных площадей. Уровень вакантных площадей по классам составляет:  15,3% - в классе А ( 0,5 п.п. ко 2Q2017 г.).  13,9% - в классе В ( 0,3 п.п. ко 2Q2017 г.). В классе А уровень вакантности около15,3%, что на 3,2% ниже предыдущего отчётного периода. В классе В за анализируемый период вакантность понизилась на 2,1% к предыдущему периоду и составила около 13,9%.

Самым распространенным форматом на рынке за анализируемый период продолжает оставаться спекулятивный. На его долю приходится около 62% сделок.

Самой крупной сделкой за квартал является аренда Fix Price 13,8 тыс. кв. м в Logicor Шушары - объекте класса А, расположенном на Московском шоссе 19.с Fix Price - это международная сеть магазинов, владеющая 2 330 магазинами в России и странах СНГ, из которых более 200 расположено в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Спрос В Nordway въехали сразу два арендатора. Складской комплекс Nordway расположен в пос. Шушары и имеет общую площадь 107 000 кв. м Компания ТехКреп, специализирующаяся на поставках металлических изделий и крепежа, арендовала секцию площадью 4,1 тыс. кв. м.

Московская компания-дистрибьютор напольных покрытий «Бобров» открыла распределительный центр в Nordway Шушары площадью 2 тыс. кв.м.. Целью открытия РЦ стала оптимизация логистики входящего грузопотока и более удобное распространение по клиентам компании внутри Северо- Западного региона. Основные клиенты «Боброва» - DIY сети и строительно-ремонтные компании.

Выводы и прогноз развития

За 3 квартала на рынок Санкт-Петербурга вышло 50 тыс. кв.м. качественного складского помещения, что на 65% меньше, чем ввод за первые 9 месяцев 2016 года. Тенденция к вводу объектов класса А сохраняется. В классе В за 3 квартала введено всего 3 тыс. кв.м. складской площади. Большая часть введенных за период складских комплексов соответствует формату build-to-suit, что приводит к снижению вакантных площадей на рынке и повышению арендных ставок. На конец года ожидается интенсивный ввод складских комплексов. Таким образом, количество качественных складских площадей, введённых в 4 квартале, может достигнуть 50 тыс. кв.м. Это, в свою очередь, может привести к значительным колебаниям показателей вакантности и арендных ставок.

Движение рынка за 2015-2017 гг.