Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга 2кв. 2017 г.

Общая ситуация на рынке

Банк России продолжает последовательно снижать ключевую ставку: с 9,75% (март) до 9,25% (май) и до 9,0%(июнь) годовых.

Средний курс доллара за 2 кв.2017 г. составил 57,20 руб., сократившись на 2,5% по сравнению с среднеквартальным показателем 1 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.-май) – 1,7% против 2,9% (янв.-май 2016 г).
Уровень годовой инфляции – 4,1% (май).

Оборот оптовой торговли в Санкт-Петербурге за май составил 587,3 млрд. рублей.

Данный показатель увеличился на 21,7% к аналогичному месяцу 2016 года.

Объем услуг по транспортировке и хранению в Санкт-Петербурге за май составил 46 897 млн. рублей, увеличившись на 2% по отношению к маю 2016 года.

В планах компании «Логистическая группа «Адмирал» к 2020 году построить еще 2
логистических комплекса общей площадью 40 000 кв.м. и распределительный центр
площадью 12 000 кв.м. в производственной зоне г. Кронштадт, что позволит создать более
1000 рабочих мест.

Предложение

В 2 квартале 2017 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился новым качественным объектом – складским комплексом «Адмирал» класса А+, площадь которого составляет 20 тыс. кв.м. Склад открылся на территории индустриального парка «Марьино» в Петергофском районе, и обеспечивает занятость более 250 чел.

Коммерческие условия

2 квартал 2017 года характеризовался отрицательной динамикой арендных ставок.
Ставка в классе А составила 3 649 руб./кв.м./год., снизившись на 11% к предыдущему периоду.

В классе В изменения менее значительны, но также имеют отрицательную динамику.
Ставка в классе В составила 3 438 руб./кв.м./год., снизившись на 5% к 1 кварталу текущего года.

В классе А снижение арендных ставок обусловлено продолжающимся ростом вакантности складских помещений и вводом достаточно крупных для рынка Санкт-Петербурга качественных объектов (с 1 квартала 2016 г.). В целом за полгода, арендные ставки снизились на 12% в классе А и на 6,5% в классе В.

Спрос
Во 2 квартале 2017 года отмечается незначительный рост уровня вакантных площадей.
Уровень вакантных площадей по классам
составляет:
15,8% - в классе А ( 0,1 п.п. к 1Q2017 г.).
14,2% - в классе В ( 1,4 п.п. к 1Q2017 г.).
В классе А уровень вакантности не более 15,8%, что на 0,6% выше предыдущего отчётного
периода. В классе В за анализируемый период вакантность повысилась на 1,4% к предыдущему периоду и составила около 14,2%.

В отчетном периоде повышенным спросом пользовались складские помещения у секторов
ритейла и дистрибуции, суммарно составляя больше половины общего спроса на рынке
складской недвижимости. За 2 квартал текущего года были заключены крупные сделки по аренде складских помещений общей площадью около 50 тыс. кв.м.

Спрос

С начала 2017 года наметилась положительная тенденция роста спроса на складские помещения. За последние 3 месяца количество сделок, заключённых на рынке складских помещений, увеличилось на 61%, по сравнению с началом года. Арендаторы продолжают увеличивать занимаемые складские площади, чаще всего, в связи с расширением своей деятельности.

Например, дистрибутор потребительских товаров, компания «Алиди», завершила самую крупную сделку за квартал, арендовав 15 тыс. кв.м. в складском комплексе «Октавиан».
Сейчас «Алиди» работает в Петербурге на базе склада класса В, расположенного в
промышленной зоне «Парнас», склад принадлежит компании «Петрохимоптторг»,
на площади около 10 тыс. кв.м. Причиной переезда стало необходимое для компании арендатора увеличение занимаемой складской площади.

Выводы и прогноз развития
За полгода на рынок Санкт-Петербурга вышло 30 тыс. кв.м. качественного складского помещения, что на 72,5% меньше, чем ввод за первые 6 месяцев 2016 года. Тенденция к вводу класса А сохраняется. В классе В ввод отсутствует с 1 квартала 2015 год. Ввод площадей в классе А приводит к росту вакантности площадей: 8,2% за 1 полугодие 2017 года. В  классе В вакансия снизилась на 7,1% за аналогичный период. Также во втором полугодии отмечается снижение арендных ставок в обоих классах. В 3 квартале ожидается ввод около 30 тыс. кв.м. качественных складских помещений. Это, в свою очередь, приведет к незначительным колебаниям показателей вакантности и арендных ставок.