Складской рынок Санкт-Петербурга: итоги 2015 года

По итогам 2015 года рынок складской недвижимости увеличился на 168,4 тыс. кв. м, что в два раза ниже показателей 2014 года. Из них на долю объектов, предлагаемых в аренду, пришлось 22% (около 36 тыс. кв. м), а на долю built-to-suit складов – 43% (около 72 тыс. кв. м). Остальное новое предложение было сформировано складами, построенными конечными пользователями под собственные нужды и складами 3PL-операторов. Основной прирост нового предложения в 2016 году обеспечат проекты, построенные по схеме built-to-suit, – на них придётся 65% введенных площадей. В связи с тем, что ввод новых площадей будет продиктован, в основном, текущими потребностями арендаторов и будет осуществляться за счет строительства «по запросу», доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости при сохранении текущего спроса, по прогнозам экспертов Colliers International, будет снижаться. Сокращение предложения, в свою очередь, при отсутствии новых спекулятивных объектов может привести к дефициту готовых к въезду площадей, которые позволяют разместить склад в разы быстрее по сравнению со строительством с нуля по схеме built-to-suit.

Доля сделок, реализованных в формате built-to-suit, в 2015 году сократилась с 43% до 17%. Отчасти это связано с тем, что компании имели возможность арендовать помещения в готовых объектах, построенных в течение последних двух лет. На спекулятивные объекты пришлось 80% сделок аренды, закрытых в течение 2015 года.

По итогам 2015 года объем сделок аренды на складском рынке Санкт-Петербурга составил 226 тыс. кв. м – это почти на треть ниже показателей 2014 года, когда за год было закрыто сделок на 327 тыс. кв. м качественных складских площадей. По-прежнему наибольшую долю – 66% в объеме спроса заняли торговые и дистрибуционные компании, почти в два раза (с 8% годом ранее до 14%) увеличил свою долю в объеме сделок производственный сектор. В 2015 году выросла активность производственных и небольших дистрибуционных компаний, которые арендовали помещения площадью 1 000-3 000 кв.м. Тем самым, доля арендованных помещений такого размера в общем числе закрытых сделок в 2015 году увеличилась до 48%.

После перехода складского сегмента в рублевую зону вследствие девальвации рубля ставки аренды в складах продолжали корректироваться в течение первого полугодия 2015 года. На конец года рублевые ставки аренды составили 4 000 – 4 200 руб./кв. м/год. Однако в процессе переговоров с собственниками крупные потенциальные арендаторы могут договориться о дополнительных скидках в размере 5-7% от анонсированной на старте цены.

Географически существенная часть действующих складов по-прежнему сконцентрирована в южной части Санкт-Петербурга на территории промышленной зоны «Шушары». К концу 2015 года на неё пришлось около 35% существующего предложения складов. Мы ожидаем, что по мере ввода строящихся складских объектов доля южного направления в общем объеме площадей продолжит расти. Что касается других направлений в Санкт-Петербурге, то строительство крупных складских комплексов здесь не ведётся. Небольшие проекты реализуются в Красногвардейском, Калининском районах Санкт-Петербурга и во Всеволожском районе Ленинградской области.

Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

«Новых спекулятивных складов на рынке не появляется, а это значит, что в перспективе ближайших двух лет мы увидим дефицит нового предложения. Учитывая цикличность рынка недвижимости, эта ситуация не нова: подобную картину мы наблюдали в 2010-2012 годах, когда после бума ввода новых площадей в предыдущие периоды уровень вакансий практически упал до 0%. После этого вновь начали строиться новые объекты. Сегодня уровень вакантных площадей составляет 6,9%. Если в ближайшей перспективе мы не увидим каких-то глобальных потрясений, можно ожидать развития ситуации по похожей схеме.

Сегодня рынок переходит в формат взаимоотношений по схеме строительства проектов под конечного пользователя. Вместе с тем, число новых сделок и, соответственно, новых выводимых проектов built-to-suit в ближайшем будущем будет ниже показателей 2014-2016 гг.: с одной стороны, основной спрос на них уже был закрыт за прошедшие два года, а с другой – экономика таких проектов претерпела изменения в связи с меняющимися условиями получения финансирования под такие проекты, а также на фоне снижения ставок аренды».