8 февраля 2016, Понедельник Виталий , спрашивает:

Нужно ли платить УК за обслуживание неэффективных и пустых коммерческих площадей, если при аренде этажа доля таких помещений достигает 15 процентов?


Ответ
Манасян Марат генеральный директор
В данном случае стоит разграничить facility и property management. Если компания управляет технической эксплуатацией, то размер пустых площадей не должен влиять на вознаграждение УК - компания в любом случае должна обслуживать площади и системы здания. Если речь идет о коммерческом управлении, то все зависит от поставленных собственником перед УК целей и договоренностей сторон. В большинстве случаев перед УК ставится цель по некоторому уровню чистого операционного дохода, УК получает основное вознаграждение в виде доли от этого дохода. Если владелец объекта устанавливал цель по объему чистого операционного дохода перед УК и УК исполняет обязательства перед владельцем по данному показателю даже при наличии пустующих помещений, то этот случай не может рассматриваться как причина для сокращения выплат УК. Возможно, что достижение цели по чистому операционному доходу в текущих условиях было возможно только при наличии тех самых 15% неэффективных помещений, упомянутых в вопросе.

Например, владелец установил цель - обеспечить чистый операционный доход в размере 100 условных денежных единиц в год. Цель может быть достигнута несколькими путями: один из них - разделение площади объекта на небольшие помещения с увеличением размера эффективной ставки арендной платы. При выполнении данного сценария могут появиться дополнительные места общего пользования, какое-то количество неэффективных для реализации площадей, которые возникают в силу конструктивных особенностей объекта. При реализации сценария УК создает 15% неэффективных площадей и при этом обеспечивает достижение цели владельца.

Возможно, это не единственный возможный или не самый эффективный сценарий, но это уже вопрос степени профессионализма УК. УК получает вознаграждение за выполнение целей. Важен результат работы компании. Перед управляющей компанией не должна стоять задача просто сокращения объема мест общего пользования – приоритетной задачей стоит получение дохода. Сокращение или увеличение количества неэффективных площадей можно, на мой взгляд, рассматривать только с привязкой к цели и задам владельца в отношении объекта.