Аренда БЦ целиком осложняет жизнь крупным игрокам - эксперты

13 июля 2015, г. Санкт-Петербург

В первой половине 2015 года ввели в эксплуатацию около 50 тыс. кв. м офисных площадей, что составляет всего 20% от запланированного годового объема ввода.

По данным компании Colliers International, во втором квартале в городе появились четыре новых бизнес-центра суммарной арендопригодной площадью около 22 тыс. кв. м. Из них крупнейшим является бизнес-центр "Цеппелин" (около 12 тыс. кв. м), входящий в состав МФК "Аэропортсити Санкт-Петербург". Таким образом, на данный момент суммарное предложение качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составляет 2,36 млн кв. м.

Открытие большей части анонсированных к вводу в 2015 году крупных объектов планируется на второе полугодие - это бизнес-центры "Фландрия Плаза", "Энерго", Mezon Plaza, а также офисные здания, предназначенные для конечного пользователя, в том числе бизнес-центры нового выставочного комплекса "Экспофорум".

Нестабильная экономическая ситуация в стране и в Санкт-Петербурге в частности, непосредственно отражается на офисном сегменте рынка недвижимости. Эксперты отметили, что второй квартал 2015 года продемонстрировал сокращение спроса со стороны небольших локальных компаний, интересующихся офисными блоками менее 100 кв. м. Во многих бизнес-центрах с кабинетной системой планировки в течение весны-начала лета резко увеличилось предложение офисных блоков площадью 30-70 кв. м, что свидетельствует об оттоке арендаторов из числа небольших компаний. Основной спрос на аренду офисной недвижимости по-прежнему формируют компании нефтегазового сектора (27% от объема сделок, заключенных в первом полугодии). Благодаря этому спросу, офисы класса "A" будут демонстрировать устойчивое положение до конца года. Кроме того, растет активность компаний, задействованных в сфере дорожного строительства, а также инженерных и проектных компаний - на их долю приходится 21% от объема закрытых сделок.

Объем поглощения офисных площадей во втором полугодии оказался равен объему ввода - около 50 тыс. кв. м - и поровну распределился между двумя кварталами. При этом доля класса "A" в суммарном поглощении составила более 75%. Доля свободных площадей в классе "А" в течение последнего года последовательно уменьшается и на данный момент составляет 14,8% (для сравнения, год назад она составляла 21,7%). Вместе с тем, запрашиваемая средняя арендная ставка по итогам второго квартала в классе "A" снизилась на 2% относительно уровня первого квартала и на 5% относительно уровня конца 2014 года, составив на сегодня 1 290 рублей за 1 кв. м в месяц (без учета НДС, включая операционные расходы). По мнению экспертов Colliers International, это свидетельствует об определенных сложностях по привлечению новых арендаторов в объекты.

Заполнить площади новыми арендаторами труднее становится и офисам класса "B". Доля свободных площадей здесь увеличилась с 8,1% (по итогам второго квартала 2014 года) до 9,8%, и будет расти за счет сокращения занимаемых офисных площадей у арендаторов и дальнейшего сокращения числа небольших компаний. Вместе с тем, ожидается, что этот процесс будет частично сглажен спросом на качественные объекты уровня "В+". Средняя арендная ставка в классе "B" по итогам полугодия снизилась на 1,5%, составив 970 рублей за 1 кв. м в месяц.

В целом, благодаря балансу спроса и предложения на рынке, уровень свободных офисных площадей уже в течение третьего квартала подряд остается на уровне 12%. Однако в абсолютном выражении объем свободных площадей остается по-прежнему высоким и составляет по итогам первого полугодия 275 240 кв. м (для сравнения, год назад это показатель был равен 265 тыс. кв. м или 13% от общего объема офисного рынка).

В настоящее время к вводу в 2017-2018 годах запланированы единичные бизнес-центры. Планы основных игроков, таких как сеть бизнес-центров "Сенатор" или Renaissance Development, включают дальнейшее увеличение офисного портфеля, однако темпы ввода новых офисных зданий будут ниже. Существенное влияние на планы девелоперов также оказывает экономика проектов - рост себестоимости строительства на фоне низких ставок аренды существенно увеличивают сроки окупаемости проектов.

Рост числа свободных площадей в классе "B" и сохранение высокой доли компаний нефтегазового сектора как в объеме сделок, так и в структуре поглощения демонстрирует, что дополнительные источники спроса, не связанные с переездом уже работающих в городе компаний из одного бизнес-центра в другой, остаются ограниченными. В то же время крупные игроки рынка столкнулись с другой проблемой - в условиях, когда наиболее качественные объекты целиком арендуются ключевым арендатором города, возможности для улучшения существующих условий аренды невелики. Такая ситуация открывает перспективу нового строительства для девелоперов, готовых быстро реализовать небольшие проекты под конечного арендатора.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку