Эксперты: Центральная и Восточная Европа обладают огромным потенциалом для вложений в недвижимость

12 марта 2015, г. Санкт-Петербург, г. Москва

Продление текущего европейского инвестиционного цикла создаст дополнительные возможности для притока капитала на рынки коммерческой недвижимости Центральной и Восточной Европы. Согласно исследованию компании Colliers International, институциональные и государственные фонды, а также фонды прямых инвестиций развиваются и увеличивают объемы вложений в недвижимость.

Политика количественного смягчения и низкие процентные ставки подогревают международный спрос на недвижимость, которая предлагает относительно высокие доходы. Эксперты отмечают, что потенциальный риск оценить трудно, что связано со спецификой ценообразования на рынке облигаций. В большей степени это касается доходности по долгосрочным государственным облигациям, которая часто используется как ориентир для установления доходности объектов недвижимости и стоимости заемных средств. В Colliers International напомнили, что на некоторых глобальных и европейских рынках использование этой модели привело к превышению доходности недвижимости по сравнению с пиковым значением 2007 года - это означает снижение привлекательности рынков с точки зрения инвесторов из-за высокой стоимости активов.

Польша и Чехия продолжают оставаться очень сильными игроками в регионе ЦВЕ по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, но при этом не демонстрируют никаких признаков перегрева по ставкам капитализации. Этого не происходит и в Венгрии, Болгарии, Румынии, а также странах Балтии, где произошло значительное оживление инвестиционной активности в 2014 году. Однако в России наблюдаются противоположные тенденции.

В исследовании Colliers International анализируется диапазон доходности по десятилетним национальным государственным облигациям - и, хотя некоторые из ставок по этим финансовым инструментам изменились в ответ на количественное смягчение, тем не менее можно оценить рынки, которые предлагают премию за риск.

Все рынки Центральной и Восточной Европы, за исключением Москвы, превышают ставки государственных облигаций на 3%. Это указывает на положительную разницу между потенциальной стоимостью заемного капитала и доходностью в секторе коммерческой недвижимости. Даже консервативный подход, который рассматривает курс пятилетних облигаций, доказывает привлекательность региона ЦВЕ с точки зрения доходности с поправкой на риск. Лучшие показатели сейчас демонстрируют София, Прага, Бухарест и Варшава.

Напротив, доля инвестиций в регионе ЦВЕ от общего объема вложений по всей Европе снизилась - с 10% в посткризисном 2010 году до 7% в 2014 году. Хотя это падение обусловлено в большей степени изменением условий в России, страны Центральной и Восточной Европы пока не поспевают за притоком капиталов на других европейских рынках.

Существенным фактором, который ограничил объем инвестиций в регион, эксперты называют явный недостаток продаж портфелей проблемных активов. Продажи в странах ЦВЕ вернулись к прежнему темпу после восстановления объемов, однако суммарные транзакции сейчас не превышают 5 млрд. евро - это менее 7% всех вложений с 2009 года. В других регионах Европы за тот же период было продано почти 50 млрд.евро проблемных активов, что привело к снижению доли Центральной и Восточной Европы в общем объеме европейских инвестиций.

Так как объем продаж проблемных долгов и активов уменьшался по всей Европе и в США, инвесторы будут вынуждены задуматься над альтернативными возможностями. Кроме того, итальянские и австрийские банки, у которых имеется большой объем кредитов в Центральной и Восточной Европе, также будут выставлены на продажу в 2015 году.

По мнению аналитиков компании, инвесторы будут двигаться в регион ЦВЕ, поскольку в Западной Европе остается все меньше возможностей для приобретения проблемных активов и качественных объектов по привлекательной цене. Отмечается, что высокие ставки капитализации на премиальные объекты являются преимуществом для Центральной и Восточной Европы, при этом фундаментальные факторы, поддерживающие рост спроса на офисные, складские и индустриальные объекты со стороны арендаторов, постепенно усиливаются. В Colliers International считают, что этот регион обладает огромным потенциалом для вложений в недвижимость.

к ленте новостей

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку