Как вы относитесь к инициативе властей сократить в 10 раз число мест продажи алкоголя в Москве до 2025 года?

По данным компании <Бекар. Коммерческая недвижимость>, общая площадь складов Петербурга составляет 5,5 млн кв. м. Всего в городе насчитывается более 100 относительно крупных складских комплексов. Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду.

Сколько стоит

Величина арендных ставок на производственные помещения существенно зависит от технического состояния объекта. В случае если помещение находится в неудовлетворительном состоянии, величина арендных ставок колеблется в диапазоне $2-4 за кв.м./мес., ставки на помещения в удовлетворительном и хорошем состоянии могут достигать величины в $10 за кв.м./мес., новые и специализированные помещения (например, под пищевое производство) -  $15 за кв./мес.

Новые высококачественные складские помещения, как правило, входят в состав современных логистических комплексов, где большая часть помещений используется для ответственного хранения грузов. Компания может арендовать площади на таком складе, только обратившись за комплексом услуг по транспортировке, обработке, маркировке товара.

Стоимость ответственного хранения составляет - от 0,3 - 0,4 $ в сутки за 1 ед. груза или площади. Единицы измерения могут быть различные: чаще всего это паллето-место или 1 тонна груза, реже - объем в куб. м или кв.м. требуемой площади. Погрузочно- разгрузочные работы - от 1 до 4 $ за тонну или куб.м в зависимости от способа разгрузки: ручная, механизированная.

Важный ценообразующий фактор для складской недвижимости - местоположение и транспортная доступность.  Цена аренды складских помещений в черте города различается несущественно. В связи с существенным увеличением транспортных потоков в городе, оптимальным местоположением объектов промышленной и складской недвижимости является промзоны, находящиеся вблизи КАД и других крупных магистралях при выезде из города, обеспеченных ж/д ветками.

Наиболее дешевым сегментом рынка производственно-складской недвижимости являются здания в Ленинградской области, находящиеся на удалении 20 км и более от Санкт-Петербурга. Однако поскольку предложений складских помещений в черте города становится все меньше, многие арендаторы готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде - в радиусе 30-40 км от Петербурга.

Что нужно арендаторам

В 2005 году продолжается увеличение спроса на рынке складской и промышленной недвижимости Санкт-Петербурга. Наблюдается тенденция снижения спроса на некачественные складские помещения. Конкуренция торговых компаний между собой стимулирует повышение требований к поставщикам и производителям товаров, что, в свою очередь, ужесточает требования к складским комплексам.

Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, логистические услуги и т.д.). Все чаще арендаторы предпочитают снимать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.

Средний и малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. м.

Наиболее востребованные на рынке аренды складской недвижимости - помещения площадью 1000-1500 кв. м. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес. Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения площадью 500 -1000 кв.м.

Наиболее востребованное на рынке складское помещение - одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки. Здания 2-3 этажные также рассматриваются потенциальными арендаторами/покупателями, но только при наличии грузовых лифтов.

Что предлагают владельцы

По данным компании <Бекар. Коммерческая недвижмость>, настоящий момент в Петербурге в процессе строительства находятся два десятка современных складских комплексов класса A и B. В 2005 году ожидается ввод порядка 75 тыс. кв. м площадей, до конца 2006 года будет введено до 500 тыс. кв. м новых и реконструированных складов. Однако большая часть проектов, которые сейчас находятся в стадии реализации, предназначены для собственных нужд компаний-инвесторов, так что они не будут присутствовать в открытом
предложении. Поэтому пополнение рынка в течение двух лет существенно не отразится на ставках аренды и ценах предложения складских площадей.

Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений - перепрофилированные производственные площадки, предлагаемые заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, отсутствуют необходимые меры безопасности, не отвечают требованиям санитарии и температурному режиму
хранения продуктов и медпрепаратов.

Дефицит на рынке складских площадей привел к увеличению количества договоров долгосрочной аренды. Арендаторы вынуждены инвестировать в переоборудование предлагаемых площадей, поэтому стремятся защитить свои вложения.

Тенденции и перспективы рынка

Специалисты компании <Бекар. Коммерческая недвижимость> предполагают, что санкт-петербургский рынок промышленно-складских помещений в 2005-2006 по-прежнему будет характеризоваться высоким спросом и недостаточным для его удовлетворения предложением. Введение в 2005-2006 гг. в эксплуатацию новых промышленно-складских площадей уменьшит разрыв между спросом и предложением, однако ожидать падения арендных ставок в этом секторе не следует. Могут несколько упасть ставки на необорудованные складские площади, однако по рынку высококлассных помещений ставки будут умеренно расти. В целом, можно ожидать, что к концу 2005 - началу 2006 года, ставки арендной платы производственно-складских помещений повысятся, в среднем, на 10 - 15% по сравнению с концом 2004 года. Прогнозные арендные ставки в специализированных складских комплексах могут составить до 12-15 долларов за кв. м в месяц. Производственные площади и рядовые теплые склады будут сдаваться, в среднем, по  6 - 10 долларов за кв. м в месяц. По холодным складам ставки будут находиться в диапазоне от 3 до 7 долларов за кв. м в месяц.