Итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга

2 марта, г. Санкт-Петербург

Основные выводы
В 2016 г. в эксплуатацию было введено 252 тыс. кв. м качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 9%.
В формате built-to-suit реализовано 50% от общего объема введенных в течение года складских площадей.
К концу 2016 г. ставки аренды прекратили снижение, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам года составила 475 руб./кв. м/мес. в классе А и 407 руб./кв. м/мес. в классе В, включая НДС и операционные расходы.
Годовой объем чистого поглощения вырос на 30% относительно 2015 г. и составил 243 тыс. кв. м.

Ключевые события
Группа компаний «Евросиб» продала ТЛЦ «Евросиб-Шушары» компании «Модуль».
Инвестиционная компания Blackstone приобрела у PNK Logistics логистический портфель Immofinanz, включая комплекс «PNK Шушары 2».
В течение 2016 г. завершилось строительство 40 промышленных предприятий.
Лидером в годовом объеме ввода стала компания A Plus Development: на ее долю приходится 39% всех введенных в эксплуатацию в течение 2016 г. складских площадей.

Предложение
По итогам 2016 г. суммарный объем качественных складских площадей Санкт-Петербурга и Ленинградской области превысил 3,1 млн кв. м. В течение года в эксплуатацию было введено 252 тыс. кв. м складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 9%. При этом к формату распределительных центров относится 61% от суммарного объема введенных в эксплуатацию в течение 2016 г. складских площадей.

По итогам 2016 г. суммарный объем качественных спекулятивных складских площадей составил 1,7 млн кв. м, из которых 71% соответствует классу А.
Общий объем качественных складских площадей, поступивших на рынок в течение года, не оказал существенного влияния на суммарный объем вакантных площадей, поскольку большая часть объектов предназначалась для собственных нужд компаний, а 50% от общего объема ввода реализовано по схеме built-to-suit. На открытый рынок аренды поступило только 18% от суммарного объема ввода, при этом на ряд площадей договоры были заключены еще на этапе строительства.

Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 1,3 п. п. в сравнении с итоговым показателем 2015 г. и составила 4,9% по итогам 2016 г. В классе В, напротив, отмечается небольшой рост показателя – до 7,3%, что на 1,4 п. п. выше показателя 2015 г. Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости по итогам 2016 г. составило 180 тыс. кв. м, что на 5% выше аналогичного показателя 2015 г. Увеличение свободного предложения произошло в основном в классе В и связано с освобождением крупных блоков в ряде складских комплексов, введенных в эксплуатацию до 2016 г.
В течение 2016 г. на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области завершилось строительство 40 промышленных предприятий, включая последующие этапы уже функционирующих. Более половины введенных промышленных предприятий относятся к следующим профилям – радиотехническая и электронная промышленность, химическая, радиотехническая и электронная, а также строительные материалы. Во Всеволожском районе в 2016 г. была запущена первая очередь индустриального парка «Ладожский» площадью 10,2 га, в качестве якорных арендаторов запланированы лесопромышленные предприятия.

Спрос
Объем чистого поглощения на рынке качественных складских объектов в 2016 г. составил 243 тыс. кв. м, что на 30% превышает показатель 2015 г.
В 2016 г. были закрыты крупные сделки по продаже складских комплексов: группа компаний «Евросиб» продала ТЛЦ «Евросиб-Шушары» компании «Модуль», а инвестиционная компания Blackstone приобрела у PNK Logistics логистический портфель Immofinanz, включая комплекс «PNK Шушары 2».
В течение года «Магнит» приобрел дополнительный земельный участок площадью 26 га в Тосненском районе в целях расширения своего логистического комплекса, а компания «Охта групп» в инвестиционных целях приобрела земельный участок площадью 9 га в Красногвардейском районе для расширения индустриального парка «ПГСК», следует отметить, что практически на все дополнительные площади к концу года уже были заключены договоры аренды.

Общий объем сделок, заключенных в течение 2016 г., составил 189 тыс. кв. м качественных складских площадей. Наряду с 20%-м снижением общего объема сделок в сравнении с 2015 г. наблюдается увеличение спроса на помещения площадью 2–4 тыс. кв. м. В структуре сделок 2016 г. 53% от общего объема спроса пришлось на складские помещения площадью менее 4 тыс. кв. м.
Сохраняется активность компаний сферы розничной торговли в сегменте аренды складских площадей. Стоит также отметить, что доля площадей, занятых логистическими компаниями, более чем в три раза превысила объем сделок 2015 г. и составила 36%.
Анализ заявок, поступивших в Knight Frank в 2016 г., показывает, что основной спрос на аренду помещений производственного назначения формировали уже функционирующие компании, при этом для 48% от общего числа заявок мотивом поиска являлось расширение компании. В преобладающем количестве запросов компании рассчитывали разместиться на площади до 2 тыс. кв. м. Лидером по количеству запросов в течение 2016 г. стало южное направление.

Коммерческие условия
К концу года запрашиваемые ставки аренды в качественных складских комплексах прекратили снижение, которое до настоящего момента сдерживалось показателем рентабельности объектов. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2016 г. составила 475 руб./кв. м/мес. в классе А и 407 руб./кв. м/мес. в классе В, включая НДС и операционные расходы. Среднее пообъектное снижение показателя в классе А составило 7% по сравнению с концом 2015 г. При этом самый значительный вклад в падение среднерыночной ставки внесло изменение цен в пяти складских комплексах, располагающих высокой долей вакантных площадей.
В классе В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды повысилась в сравнении с итоговым показателем 2015 г., что связано с освобождением площадей в нескольких складских комплексах с более высокой запрашиваемой ставкой, однако в среднем по классу В пообъектное снижение запрашиваемых ставок в течение 2016 г. составило 2%.
В структуре запросов на помещения производственного назначения преобладают заявки на долгосрочную аренду с бюджетом в среднем 350 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.

Прогноз
До конца 2017 г. заявлен ввод в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м складских площадей в качественных объектах, при этом на рынок аренды, согласно заявленным девелоперами планам, поступит не более 40%. Из ключевых проектов стоит отметить 5-й и 6-й корпуса комплекса «Октавиан» общей площадью более 29 тыс. кв. м. Объект класса А расположен во Всеволожском районе, складские помещения предназначены для спекулятивной аренды.
По-прежнему основным вектором развития складского рынка остается схема built-to-suit, однако растет популярность и других форматов взаимоотношений между девелопером и арендатором – это лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей.

На 2017 г. запланирован старт строительства нескольких крупных складских и производственных комплексов, на настоящий момент находящихся в стадии проектирования. Объекты преимущественно предназначены для собственных нужд компаний или к реализации по схеме built-to-suit. В целом ожидаются высокая строительная активность в течение года и более существенный объем ввода в 2018 г. Из крупных проектов можно выделить 3-ю очередь логистического центра «Магнит» на Московском шоссе площадью около 60 тыс. кв. м, а также производственный комплекс площадью 10 тыс. кв. м на территории индустриального парка «Марьино», помещения в котором будут предназначены для аренды и продажи.
На настоящий момент в городе сформирован дефицит производственных помещений в черте города, а в случае редевелопмента «серого пояса» спрос на промышленные помещения будет повышен. На 2018 г. компания A Plus Development планирует старт строительства еще двух индустриальных парков, масштабные планы есть и у других девелоперов, поэтому можно уверенно говорить о стабильном развитии рынка и его высоком потенциале.
Развитие демонстрируют предприятия оборонного сектора, машиностроения, фармацевтической промышленности, судостроения: в долгосрочной перспективе для них прогнозируются высокие темпы роста за счет планируемого увеличения объемов экспорта.
В целом на рынке сохраняется устойчивый спрос на качественную складскую недвижимость. В связи с низким объемом ввода новых складских комплексов, предназначенных для поступления на открытый рынок аренды в течение 2016 г., и невысоким запланированным объемом ввода на 2017 г. в течение второго полугодия текущего года мы ожидаем постепенный рост запрашиваемых ставок аренды.
Текущее состояние рынка характеризуется снижением доли вакантных площадей, отсутствием новых объектов на рынке и приостановкой падения ставок аренды. Создается впечатление, что вот-вот наступит поворотный момент, когда предложение вновь станет дефицитным. С текущими темпами поглощения имеющееся свободное предложение может серьезно сократиться уже к середине 2017 г., что должно привести к росту арендной ставки. Тогда можно будет наблюдать реализацию одного из двух сценариев: это старый, хорошо знакомый рынку, built-to-suit и строительство новых объектов. Некоторые девелоперы уже активно формируют банк участков с целью строительства будущих складских объектов.

к разделу Аналитика

Будь в курсе

Подпишись на новостную рассылку «Коммерческая недвижимость день за днем»

Подписаться

Спасибо!

Вы подписаны на нашу рассылку

Вы подписаны на нашу рассылку